東京、新宿で任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方に「任意売却」の情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711
住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください  

03-5362-1628

よくあるご質問

どのタイミングで相談をすればよいでしょうか?


「なるべく早く」です。
大きく分けて以下のような状況があると思います。
 
①現時点ではまだ滞納していないが、何となく不安
②1~3カ月滞納してしまった。
③通知書、催告書、督促状などの書類が届いた。
④期限の利益喪失、代位弁済の通知書などが届いた。
⑤競売開始決定通知書などが届き、差し押さえられた。
 
結論から申し上げますと、競売手続きが始まったとしても任意売却は可能ですが、時間が早ければ早いほど、選択肢が多いです。手元になるべく現金を残しながら任意売却を行い、将来の生活に備えるなども、ご相談の時期が早い方が良いかと思います。
 

商品・サービスについてご不明点がございましたら、どうぞお気軽に弊社サポートセンターまでお問合せください。メールでのお問合せも受け付けております。

任意売却はいつまでできるのでしょうか?


任意売却と通常売却との大きな違いのひとつは「時間」です。
金融機関などの債権者が競売を申し立てた場合の取り下げは、理論的には開札期日(入札されたものを開ける日●)までですが、債権者の社内の調整もあり、現実的には開札期日の1カ月以上前に売買契約の締結の必要があると思われます。
債権者などの関係者との調整や販売活動の期間も必要ですので「なるべく早く」アクションを起こすことが何よりも大切です。
 

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返済が厳しくなった場合の支払の優先順位はどうすれば良いでしょうか?


​任意売却をするご意向が固まりましたら、ある程度戦略的に考えてゆく必要があります。

まずは収入(給料の振込など)と支出(月々のローンの引き落としなど)の口座を分けることです。
金融機関などの債権者が任意売却を許可するためには、例えば「滞納3カ月」などの事実が必要です。引落口座にお金が残っていて、引落し(ローンの支払い)がされると、任意売却ができなくなってしまいます。

一方で、任意売却後の生活資金を確保するためにも、引落口座以外の口座に資金を移しておくことが必要です。例えば、債権者から引越費用が認められたとしても、売買代金の決済時になりますので(一般的には事前に引越をしておき売買代金の決済・引渡の順番になります)、お手元に現金を確保することが大切になります。

税金などの滞納による差押えは、一般的に解除がむずかしいケースが多いので、滞納しそうな場合は役所に分割支払いの相談などに行き、実際に無理のない範囲で支払うなどして、差押えをされないように気を付ける必要があります。(この時「任意売却」の予定を話すと、差押えのきっかけとなってしまうことがありますので、その点はお気を付けください。)

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特定の債権者へ支払いを続けても大丈夫でしょうか?


抵当権等を設定した債権者が複数いる場合、原則としてすべての債権者に対して支払いを止める必要があります。
 
ローンの支払が引落しとなっている場合は、その口座の残高をなくして、支払いをストップするさせる必要があります。
 
給料の振込やその他の生活資金のための口座を別にご準備下さい。
 
借入金額の多い少ない、督促の強い弱いにかかわらず、全ての支払を止める必要があります。
 

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任意売却の場合、不動産の売却価格はどのように決めるのでしょうか?


不動産を任意売却するためには、所有者の意思が必要なのは当然ですが、金融機関などの債権者の同意が必要となります。

通常の不動産売買の場合は、時間的な余裕がある場合が多いので「なるべく高く」査定する不動産会社が多いと思われます。

債権者の同意が必要で、時間的に制限がある任意売却の場合は、価格に対する希望的観測は成否にかかわることもありますので、慎重に決めてゆくことが大切です。

先ずは「適切な実勢価格」を査定し、マーケットの状況を考慮したうえで、債権者の同意を得て価格を決定します。

期限内に契約するために、価格を引き下げるケースが多々ありますが、その都度債権者の同意が必要です。

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自己破産したほうが良いと言われましたが本当でしょうか?


任意売却と自己破産はそもそも別々に検討するものです。
 
ケースごとにおすすめは異なりますが、自己破産をするにしても任意売却を先行させる方が一般的に良いと考えております。
 
不動産を所有したままでの自己破産は、破産管財人(●●説明)が選任される可能性があり、20万円ほどの予納金が余分に掛かってしまう可能性があるからです。
 
任意売却の後、残った債務(残債)の返済方法を債権者と協議して決めますが、現実的な支払い金額(数千円~数万円)で認めていただける可能性もあります。その際に、いろいろな状況を考えたうえで自己破産を選択することも可能です。
 
例えば、銀行など以外の債権者からの取り立てが厳しいなどの事情が無い場合は、原則として任意売却を先行させる方がよいと考えております。
 

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任意売却の費用はどれくらいかかりますか?


以下のような実費のご負担のみとお考え下さい。
・住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得費用
・振込手数料
・売買契約書に貼る印紙(税)
・転居先費用(賃貸の場合は敷金、礼金、賃料など)
・引越費用(10~30万円受け取れることもありますが、一旦支払う必要があります。)
 
通常の不動産売買では仲介手数料として不動産会社に売買代金とは別に支払う必要がありますが、任意売却の場合は、売買代金の中から「控除」というかたちで配分を受けるため、売主(所有者)様のご負担はありません。

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引越代はもらえるのでしょうか?


必ずもらえるわけではありません。ご相談先によって回答がまちまちですが、根拠を確認することをお勧めいたします。
 
任意売却の売買代金の中から、一般的には10~30万円程度を配分して頂くように交渉するのですが、債権者によっても対応が異なります。
 
昨今はなかなか対応が厳しくなる傾向にありますので、それを前提に対策を考えておく必要があります。
 
また、一般的には売買代金の決済の前に引越をするので、先行して支払が発生することが注意点です。
 

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いつまで住むことができますでしょうか?


任意売却の場合は、原則として売主と買主の両社の都合で調整します。ただし債権者は、遅延損害金が発生する関係上、引渡しが長くなることを望まないのが一般的です。

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残った債務(残債)はどうなりますか?


無担保の債務として残ります。任意売却や競売になったからといって、残債務がある場合、それで終わりというわけにはいきません。
残債務については、現在の債権者と話し合いを行い、月々の返済金額を決めて返済していくことが一般的ですが、一定期間後にサーピサー(債権を買い取る会社)に債権が譲渡されることもあります。
サービサーは債権を額面どおりで買ったわけではありませんので、サーピサーとの話し合い次第では、廉価(安い価格)で合意できたケースもあります。
 
補足:サービサーの役割
例)債権(お金を回収できる権利)が500万円の場合
・額面500万円の債権をサービサーに25万円で譲渡
・1万円/月の返済で2年間返済=24万円
・話し合いにより債権を20万円で買い取り
→サービサーは25万円で買い取った債権から49万円の収入
→粗利19万円(経費などを差引く前の利益)

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任意売却は必ずできるのでしょうか?


​必ずできるわけではありません。

任意売却が難しいケースを以下に例示いたします。
・共有者の全員の同意が取れない
・連帯保証人の同意が取れない
・販売活動に協力が得られない(買主の内覧など)
・不動産の保存状態が悪い(汚いなど)
・税金などの滞納により差押えされている
・債権者と感情的な対立がある

全てが任意売却特有の理由ではありませんが、時間が限られているため、早めのアクションで問題があれば修正してゆくことが大切と思われます。

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どこに相談すればよいか分からないのですが・・・


​​特にここでなければだめということではありません。現在、弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナー、不動産会社などがご相談の窓口として候補になると考えられます。

それぞれ、業種による特徴がありますが、任意売却は「不動産の売却」ですので、どこの窓口にご相談されたとしても、最終的に不動産会社に案件として紹介されることになります。

任意売却の場合は、一般的な不動産の知識に加えて、専門的な知識や経験なども必要になります。

なによりも、ローンの支払いなどがむずかしくなった結果、任意売却やその他の債務整理をしなくてはと考えご相談されるわけですから、心配や悩みはつきないと思います。その点を理解して、行動できるところにご相談されるのが良いと思います。

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