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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

任意売却の代表的な事例

任意売却の基本はすべて同じです

ここでは、任意売却の代表的な3つの事例を見ていただきます。

  1. もっとも一般的な事例
  2. マンション(区分所有建物)の事例
  3. 税金の滞納により差押え登記がされている事例

この3つをご確認いただければ、任意売却の基本がおおよそ分かっていただけると思います。

以下の「事例の見方」では、最低限確認していただきたい内容を、確認事項として簡単に記載いたしました。

■事例の見方

項目 確認事項
前提条件

債権(債務)金額>売却金額となっていること

利害関係者などの配当、残債

任意売却「」の残債はいくらになるのか

ポイント

各債権者にどのように配当されたか

売却金額から控除(差引・充当)された費用

事例解説 利害関係者の間での調整の経緯

任意売却の取引を成功させるためには、基本的知識が欠かせません。もちろん細かいことは専門家などにお任せすればよいのですが、基本的知識を持っていませんと、悪意を持って近づいてくる業者などを見分けることができない恐れもあります。

1.もっとも一般的な事例

前提条件

債権金額(ローンの残債) 3250
任意売却による売却金額 2080

利害関係者などの配当、残債

万円 備考 債権額 配当など 残債など

A銀行

一番抵当権 2500 1892 608

B銀行

二番抵当権 500 50 450

C信販

三番抵当権 200 20 180

役所

税金の差押え 50 10 40
登記費用 抵当権抹消   5  
仲介手数料 不動産会社   73  
引越費用     30  
合計金額   3250 2080 1278

ポイント

  • 抵当権第一順位であるA銀行が全額回収できていない。
  • 抵当権第二順位であるB銀行が債権金額の10%(50万円)で抹消を承諾。
  • 抵当権第三順位であるC信販が債権金額の10%(20万円)で抹消を承諾。
  • 役所が協議の結果10万円で抹消を承諾。
  • 抵当権抹消登記費用の5万円を控除できた。
  • 仲介手数料3%+6万円を控除できた。
  • 引越費用などの生活資金を30万円受け取ることができた。

事例解説

A銀行の残債2500万円に対して、売却金額が2080万円ですので、一番抵当権(最優先で回収できる権利を持つ)でも全額の回収ができない状況です。

B銀行(二番抵当権者)、C信販(三番抵当権者)の抵当権者は競売手続きになると、回収額は「ゼロ」の可能性が高いので、その点をポイントに丁寧に交渉することで、それぞれ債権金額の10%で抵当権抹消の承諾をいただきました。

税金等の滞納で差押えがついている場合は、今後の分割支払いの見通しなどを説明することにより、10万円で差押登記の抹消に合意しました。

引越費用などの生活資金は、必ず認めてもらえるとは限りませんが、このケースでは30万円を承諾いただきました。

債権者にはそれぞれ言い分もありますので、一般的な配分案を基本としながらも、各々の意見を調整しながら、納得感のある結論とする必要があります。

2.マンション(区分所有建物)の事例

前提条件

債権金額(ローンの残債) 2060
任意売却による売却金額 1500

利害関係者などの配当、残債

万円 備考 債権額 配当など 残債など

A銀行

一番抵当権 1500 1310 190

B銀行

二番抵当権 500 50 450

管理費
修繕積立金滞納分

  60 60 0

役所

  50 10 40
登記費用 抵当権抹消   5  
仲介手数料 不動産会社   55  
引越費用     20  
合計金額   2060 1500 640

ポイント

  • 管理費・修繕積立金の滞納分が売却代金から控除できた。
  • 抵当権第二順位であるB銀行が債権金額の10%(50万円)で抹消を承諾。
  • 役所が協議の結果10万円で抹消を承諾。
  • 抵当権抹消登記費用の5万円を控除できた。
  • 仲介手数料3%+6万円を控除できた。
  • 引越費用などの生活資金を20万円受け取ることができた。

事例解説

マンション(区分所有)の任意売却に特有の問題として以下に記載する費用のどこまでの控除が可能かがポイントになることがあります。

管理費/修繕積立金/専用庭使用料/ルーフバルコニー使用料/駐車場代/駐輪場代/町会費/インターネット使用料/水道料/暖房基本料/ケーブルテレビ使用料・・・など。

上記費用の遅延損害金に関しても考えておく必要があります。

金融機関などが控除に応じていただけないこともありますので、その場合には管理組合または委託を受けている管理会社などと、粘り強く交渉をすることも必要です。

全ての債権者や関係者の対応に共通することですが、きちんと誠意をもって対応することにより、心証をよくすることは、あと一歩の所での成否を分ける要因になることもあります。

3.税金などの滞納などにより差押えられた事例

前提条件

債権金額(ローンの残債) 3040
任意売却による売却金額 2000

利害関係者などの配当、残債

万円 備考 債権額 配当など 残債など

A銀行

一番抵当権 3000 1895 1105

役所

税金の差押え 50 10 30
登記費用 抵当権抹消   4  
仲介手数料 不動産会社   71  
引越費用     20  
合計金額   3040 1500 1135

ポイント

  • 税金などの滞納による差押えの解除は役所の担当者により異なる。
  • 滞納税金の差押え債権者である役所が協議の結果10万円で抹消を承諾。
  • 抵当権抹消登記費用の4万円を控除できた。
  • 仲介手数料3%+6万円を控除できた。
  • 引越費用などの生活資金を20万円受け取ることができた。

事例解説

税金等の差押は、担当者により対応が異なり、任意売却の成否を分けることもしばしばあります。

納税は国民の義務であり、遅延損害金を含めて全額の支払いをもって差押を解除するという主張も一理あります。このような状況になってしまった場合はどうすれば良いでしょうか?

税金などの債権に優先するその他の債権(金融機関の抵当権など)があるため、税金の回収が困難、という事実を証明することで差押えの解除を求めることができます (「無益な差押えJ と呼ばれます)。ただ、その事実の証明や手続きに一定の時間がかかるので、現実的ではない場合が多いです。

やはり、今後の支払の見通しを誠意をもってご説明するのが良いのではないでしょうか。

税金等の差押えは、解除するのに苦労するケースもありますので「滞納しない」「滞納になる場合はあえて役所に相談に行く」ことで、差押えをされないようにすることが一番の対策と言えます。