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事例紹介

一般的な事例

債権金額

3250万円

任意売却による売却金額

2080万円

 

債権額 配分 残債

A銀行

一番抵当

2500

1892

608

B銀行

二番抵当

500

50

450

C信販

三番抵当

200

20

180

税金差押

50

10

40

登記費用

 

5

 

仲介報酬

 

73

 

引越費用

 

30

 

合計金額

3250

2080

1278

任意売却成立のポイント

  • 第一順位のA銀行が全額回収できていない
  • 第二順位のB銀行が10%(50万円)の抹消料で承諾
  • 第三順位のC信販が10%(30万円)の抹消料で承諾
  • 滞納税金は役所との協議で10万円で承諾
  • 登記費用等は5万円で承諾
  • 仲介手数料は法定の3%+6万円及び消費税で承諾
  • 引越費用などとして30万円の受取りを承諾

(解説)

スタンダードなケースです。

A銀行の残債2500万円に対して、売却金額が2080万円ですので、一番抵当権(最優先で回収できる権利を持つ)でも満額の回収ができない状況です。

B銀行(二番抵当権者)、C信販(三番抵当権者)の抵当権者は競売手続きになると、回収額は「ゼロ」の可能性が高いので、その点を丁寧にご説明することで、それぞれ債権金額の10%で抵当権抹消の承諾をいただきました。

税金等の滞納で差押えがついている場合は、今後の分割支払いの見通しなどを説明することにより、10万円で差押登記の解除に合意しました。

引越費用などの生活資金は、必ず認めてもらえるとは限りませんが、今回のケースでは30万円を承諾いただきました。

債権者にはそれぞれ言い分もありますので、一般的な配分案を基本としながらも、各々の意見を調整しながら、納得感のある結論とする必要があります。

マンション(区分所有)の事例

債権金額

2060万円

任意売却による売却金額

1500万円

 

債権額 配分 残債

A銀行

一番抵当

1500

1310

190

B銀行

二番抵当

500

50

450

管理費・修繕積立金(滞納)

60

60

0

税金差押

50

10

40

登記費用

 

5

 

仲介報酬

 

55

 

引越費用

 

20

 

合計金額

2060

1500

640

任意売却成立のポイント

  • 滞納していた管理費・修繕積立金が控除された
  • 第二順位のB銀行が10%(50万円)の抹消料で承諾
  • 滞納税金は役所との協議で10万円で承諾
  • 登記費用等は5万円で承諾
  • 仲介手数料は法定の3%+6万円及び消費税で承諾
  • 引越費用などとして20万円の受取りを承諾

(解説)

マンション(区分所有)の任意売却に特有の問題として以下に記載する費用のどこまでの控除が可能かがポイントになることがあります。

管理費/修繕積立金/専用庭使用料/ルーフバルコニー使用料/駐車場代/駐輪場代/町会費/インターネット使用料/水道料/暖房基本料/ケーブルテレビ使用料・・・など。

上記費用の遅延損害金に関しても考えておく必要があります。

金融機関などが控除に応じていただけないこともありますので、その場合には管理組合または委託を受けている管理会社などと、粘り強く交渉をすることも必要です。

全ての債権者や関係者の対応に共通することですが、きちんと誠意をもって対応することにより、心証をよくすることは、あと一歩の所での成否を分ける要因になることもあります。

税金などの滞納により差押えられた事例

債権金額

3040万円

任意売却による売却金額

2000万円

 

債権額 配分 残債

A銀行

一番抵当

3000

1895

1105

税金差押

40

10

30

登記費用

 

4

 

仲介報酬

 

71

 

引越費用

 

20

 

合計金額

3040

2000

1135

任意売却成立のポイント

  • 税金の差押登記の解除は、担当者により対応が異なる。
  • 滞納税金は役所との協議で10万円で差押登記の抹消を承諾
  • 登記費用等は4万円で承諾
  • 仲介手数料は法定の3%+6万円及び消費税で承諾
  • 引越費用などとして20万円の受取りを承諾

(解説)

税金等の差押は、担当者により対応が異なり、任意売却の成否を分けることもしばしばあります。

納税は国民の義務であり、遅延損害金を含めて全額の支払いをもって差押を解除するという主張も一理あります。このような状況になってしまった場合はどうすれば良いでしょうか?

税金などの債権に優先するその他の債権(金融機関の抵当権など)があるため、税金の回収が困難で、あるという事実を証明することで差押えの解除を求めることができます (「無益な差押えJ と呼ばれます)。ただ、その事実の証明や手続きに一定の時間がかかるので、現実的ではない場合が多いです。

やはり、今後の支払の見通しを誠意をもってご説明するのが良いのではないでしょうか。

税金等の差押えは、解除するのに苦労するケースもありますので「滞納しない」「滞納になる場合はあえて役所に相談に行く」ことで、差押えをされないようにすることが一番の対策と言えます。

 

不動産問題研究所

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