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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

任意売却代金から差し引かれる(控除できる)費用

売却代金から差引ける費用があります

任意売却のときに、売却代金から差引くことができる(控除できる)費用には、以下のものがあります。

  1. 抵当権の抹消承諾料
  2. 登記費用司法書士手数料
  3. 税金などの差押え登記の抹消承諾料
  4. マンションの管理費・修繕積立金の滞納分
  5. 仲介手数料
  6. 転居費用等(原則は認められません。)

簡単にいうと、別途費用が不要ということです。本来は売却代金とは「別に」諸費用などを支払います。一部の諸費用が不要ということは任意売却のメリットの一つです。
→任意売却のメリット・デメリットの詳細

通常の不動産取引においては、媒介報酬(仲介手数料)、抵当権の抹消登記の費用、司法書士に支払う費用などや、管理費・修繕積立金などに滞納があればその滞納分を、売却代金とは別に準備する必要があります。

しかし、任意売却の場合、一般的に債務者は経済的な余裕がないことが多いと思われます。経済的に余裕がなく、諸費用が支払えないとなると、任意売却をすすめることはできません。そこで、諸費用の一部を売却代金から差し引き充当することが慣例となりました。

具体的にどんな諸費用を差し引く(控除する)ことができるかを知っておきましょう。支払の優先順位を決めて、任意売却「後」の生活資金を効率よく貯めるのに役立ちます。

1.抵当権の抹消承諾料

ハンコ代とも言います

少し専門的な話になりますが、抵当権には順番があります。その順番は「早い者勝ち」です。つまり、登記した日時が早ければ早いほど優先されます。

抵当権者が複数いるとき問題になります。簡単な事例でご説明します。

競売によって1500万円で落札されたケースを考えます。1番抵当権者は優先して1500万円回収することになります。2番抵当権者は500万円の債権があるにもかかわらず、1円も回収することができません。

(事例)競売により1500万円で落札された事例

  債権金額 回収金額

1番抵当権者

1500万円 1500万円
2番抵当権者 500万円 ゼロ

見ていただきました通り、競売となってしまった場合の2番抵当権者の回収額は「ゼロ」です。しかも抵当権も抹消されることになります。つまり、抵当権があっても意味がないということになります。

一方、任意売却を成立させるためには、抵当権などの登記を抹消する必要があります。しかし、抵当権の抹消を誰かが強制することはできないのです。そこで、後順位(2番以降)の抵当権者に、抵当権を抹消してもらうお礼として(考え方はさまざまです)支払うお金を「抵当権抹消承諾料(ハンコ代)」といいます。

任意売却が成立し、抵当権が抹消されても債務はなくなりません。つまり返済の義務は残りますので、任意売却「後」の返済をスムーズに進めてゆくためにも、順位に関係なくきちんとした対応が大切になります。

ご参考までに「住宅金融支援機構」で定められている、抵当権抹消承諾料の例を記載しておきます。

(事例)住宅金融支援機構の場合

  抵当権抹消承諾料(ハンコ代)
第2順位 30万円または残元金10%の少ない方
第3順位 20万円または残元金10%の少ない方
第4順位 10万円または残元金10%の少ない方

 

2.登記費用、司法書士手数料

登記費用は差し引かれます

抵当権などを抹消するための費用(登録免許税、司法書士報酬)は任意売却の必要経費として売却代金から差し引くことができます。

売主が借りたローンの抵当権を抹消することとは、原則そして売主(つまりローンを借りていた方)の負担と責任で行われます。しかし、経済的にくるしいことが多いため、このような対応となっていると考えられます。

例えば、住宅金融支援機構の場合ですと、司法書士報酬の上限が1つの債権あたり1万円以内です。例えば債権者が3者いた場合には、3万円前後になるということです。また抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1件あたり1,000円となっております。

3.税金などの差押え登記抹消の承諾料

税金などによる差押えは、そのままにしておくと面倒なことになりかねません

税金などとは、固定資産税、住民税、所得税、健康保険料などのことを指し、総称して公租公課といいます。

ローン返済にお困りの方は、経済的な原因である場合がほとんどです。税金なども滞納してしまっていることも多いと思います。滞納の期間によっては、税金などの「差押え(さしおさえ)」がされてしまっていることがあり、その差押えを任意してもらえないと任意売却もできなくなってしまいます。

抵当権との順番の判断は、抵当権の設定日と、税金などの納付期限の早い方が優先されることになります。これも「早い者勝ち」です。

税金などの滞納による差押え解除の交渉は、管轄部署や担当者により大きく対応が異なります。相談すらまともに聞いてもらえないケースもありますので、まずは「差押えをされない」ことが一番大切です。税金などの支払いは、ほとんどの場合、優先順位が一番高くなります。

4.管理費・修繕積立金の滞納分

管理費・修繕積立金は差し引けます

マンションの場合の、管理費・修繕積立金の支払義務は、そのままにしておくと任意売却による買主に引継がれてしまうことになります。これは、通常の取引の場合も同じです。

しかし、管理費・修繕積立金を滞納したまま売買をしたら、トラブルになるのは明らかです。任意売却もその点が解決しないとすすまないことになります。

そこで、管理費・修繕積立金の滞納した分は、限度はありますが(一般的に6ヶ月分)、売買代金から差し引かれ、充当されることになります。

この点は、税金などの滞納をした場合とは違って、差し引かれることが分かっていれば、戦略的に支払いを後回しにするという方法もあります。

5.仲介手数料

お客様からいただく必要はありません

任意売却における不動産仲介手数料に関しては、売却代金から差し引き、充当されることになります。つまり、別に現金で支払う必要がないということです。

任意売却のサポートを提供している会社は、いろいろな業種があります。一般市場で不動産を売却することになりますので、最終的には必ず「宅地建物取引業」の免許を持つ不動産会社などが関わることになります。

通常の取引の場合の仲介手数料は、売買価格の3%であることが一般的です。特に債権者などとの交渉や、その他の利害関係者などとの調整はほとんどないと言えます。

参考までに弊社の任意売却サポートサービスの概要をお伝えいたします。

■当社の任意売却サポート概要

相談業務 ローンを滞納してしまった方の無料相談
交渉サポート業務 債権者(金融機関、保証会社、サービサーなど)、役所、マンション管理組合などとの交渉
書類作成サポート業務 提出が必要な書類作成のサポート
販売業務 通常取引の仲介業務
アフターサービス業務

新居、引越などの手配

残った債務の返済方法に関する事例のご紹介

売却代金から差し引かれ、支払われるのは仲介手数料相当額としてなので、宅地建物取引業の免許のないコンサルタントなどの場合は、コンサル費などの名目で支払われることはありません。場合によっては別途請求されることもありますので、十分にご注意ください。

6.転居費用など

転居費用などはむずかしいと思って準備しましょう

具体的には「引越費用」のことを指すことが多いですが、原則としては難しいと考えてください。

いくらで売却できたか、残債はいくらか、抵当権や差押えの抹消承諾料は必要かなど、ケースにより異なります。条件が揃えば数十万円の引越費用が認められることもありました。

ただ、昨今は費用として認められない傾向があります。繰り返しにはなりますが、その点注意して準備をすすめることが大切です。

売却代金の配分事例(ご参考)

売却代金2,000万円、第1順位の債権者は2,000万円以上抵当権を設定しているものと仮定

ケースにより異なることをご了承ください