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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
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新宿御苑駅  徒歩5分
営業
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定休
土日祝

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任意売却のとき、売却代金から差引くことができる費用には何があるのか?

売却代金から差引ける費用があります

売却代金から差引くことができる(控除できる)費用とはどういう意味でしょうか?

簡単にいうと、本来は売却代金とは「別に」準備しなくてはいけない諸費用や、債務の返済のお金を、準備することなく取引ができるということです。

通常の不動産取引においては、媒介報酬(仲介手数料)、抵当権の抹消登記の費用、司法書士に支払う費用などや、管理費・修繕積立金などに滞納があればその滞納分は、売却代金とは別に準備する必要があります。

任意売却で取引を行うということは、ローンの返済がむずかしくなるほどに経済的な余裕がないこと、売却代金でローンの残債の全額が支払えないなどが前提となりますので「別に」諸費用などを準備することは大変ですし、現実的ではありません。

現実的でないことをスタンダードとしてしまうと、そもそも取引がスムーズに行われないこととなってしまうため、債権者側の配慮で、一部の諸費用や、債務などが売却代金から差引かれる(控除される)ことが、取引の慣習となっております。

どんな費用が差し引かれるかを知っておくと、債務や税金などの支払いの優先順位を検討し、任意売却の「後」の生活資金を効率よく貯めることに役立つことになります。

売却代金から差し引かれる(控除できる)6つの費用は?

抵当権の抹消承諾料

登記費用、司法書士手数料

公租公課の差押え登記の抹消承諾料

マンションの管理費、修繕積立金の滞納分

媒介報酬(仲介手数料)

転居費用等(原則は認められないことが多いです)

抵当権抹消の承諾料

抹消登記の手続きにハンコを押すので「ハンコ代」ともいいます

少し専門的な話になりますが、抵当権には順番があり、その順番が重要な意味を持ちます。

競売手続きなどで売却代金が債権の金額に達しない場合は、それ以降の順番の抵当権者は、強制的に抵当権が抹消されることに加えて「十分に回収できない」または「ゼロ円(全く回収できない)」となる可能性があります。

一方で、任意売却の場合は、抵当権の抹消を強制することはできません。そこで、競売となると回収がゼロとなってしまう債権者に、抵当権を抹消していただくお礼(解釈はさまざまですが)として支払う代価のことを「抵当権抹消承諾料(ハンコ代)」といいます。任意売却においてはこの抵当権抹消承諾料を売却代金から差し引くこと一般的になっております。

なお任意売却を成立させるためには、買主のために債権者等「全員」の抵当権や差押え登記の抹消が必要になります。後順位の債権者にとっては、任意売却の方が競売よりも時間的、経済的にはメリットになることが多いですが、任意売却後の残った債務の処理の問題もありますので、きちんとした対応を心掛けたいものです。

ご参考までに「住宅金融支援機構」で定められている、抵当権抹消承諾料の例を記載しておきます。

  抵当権抹消の承諾料の金額(住宅金融支援機構の場合)
第2順位 30万円または残元金10%の少ない方
第3順位 20万円または残元金10%の少ない方
第4順位以降 10万円または残元金10%の少ない方

登記費用、司法書士手数料

抵当権の登記をなくすための費用が差し引かれます

抵当権などを抹消するための費用(登録免許税、司法書士報酬)は任意売却の必要経費として売却代金から差し引くことができます。

売主が借りたローンの抵当権を抹消することとは、原則そして売主側の負担と責任で行われますが、任意売却における売主は、経済的にくるしいことが多いため、このような対応がなされていると考えられます。

例えば、住宅金融支援機構の場合ですと、司法書士報酬の上限が1つの債権あたり1万円以内です。例えば債権者が3者いた場合には、3万円前後になるということです。また抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1件あたり1,000円となっております。

公租公課の差押え登記抹消の承諾料

税金などによる差押えは、そのままにしておくと面倒なことになりかねません

公租公課とは、固定資産税、住民税、所得税、健康保険料などのことを指します。

ローン返済にお困りの方は、経済的な原因である場合がほとんどですので、税金なども滞納してしまっていることも多いと思います。滞納の期間によっては、不動産に税金などの「差押え(さしおさえ)」がされてしまっていることがあり、その差押えを解除してもらえないと任意売却もできなくなってしまいます。

抵当権との順番の判断は、抵当権の設定日と、税金などの納付期限の早い方が優先されることになります。

税金などの滞納による差押え解除の交渉は、管轄部署や担当者により大きく対応が異なります。相談すらまともに聞いてもらえないケースもありますので、まずは「差押えをされない」ことが一番のポイントになります。ご相談者様には支払いの優先順位に関するアドバイスもさせていただきます。

万が一差押えがされてしまった場合でも、当社では担当部署の担当者との交渉をサポートさせて頂きます。

管理費・修繕積立金の滞納分

マンションの管理費・修繕積立金は差し引くことができます

マンションの場合の、管理費や修繕積立金の支払義務は、そのままにしておくと任意売却による買主に引継がれてしまうことになります。これは、通常の取引の場合も同じです。

債権者としてもトラブルの原因となることは理解していますので、限度はありますが、一般的に売買代金からの控除を認めていただけることが多くなっています。

売主の方にとっては任意売却そのものよりも、売却「後」の生活の方が大切です。ローン返済に行き詰まってしまった場合には、優先して支払うもの、支払いをストップして売却「後」の生活資金に充当するもののメリハリがポイントとなります。

媒介報酬(仲介手数料)

お客様からいただく必要はありません

任意売却による不動産仲介手数料に関しては、通常の不動産売買の手数料と同額を、売却代金から差し引くことができることが一般的です。

つまり、売主様(不動産所有者様)が、手数料として別途自己資金などから別途ご準備いただく必要が無いということです。(通常の不動産売買の場合は、売場代金とは「別に」手数料をお支払いすることになります。)

住宅ローンの問題をサポートする専門家は、いろいろな業種で行われていますが、任意売却は手続きとしては「不動産を市場で売却すること」ですので、最後には必ず不動産会社が関与することになります。

当社では「任意売却サポート」サービスをご提供させていただくうえで、この仲介手数料相当分を債権者から直接受領し、ご相談者様(売主)から別途費用をいただかなくてよいので、たいへん良い慣習だと思っております。

転居費用など

転居費用などはむずかしいと思って準備しましょう

具体的には「引越費用」のことを指すことが多いですが、原則としては難しいと考えて準備してください。

売買代金などのその他の条件が揃えば、数十万円の控除が認められる場合もあります。

なお、当社では債権者から控除を認めてもらえない場合は、買主様に交渉するなど、できる限りの対応はさせて頂きたいと思います。

ただ、昨今は費用として認められない傾向がありますので、繰り返しにはなりますが、その点注意して準備を進める必要があります。

売却代金の配分事例(ご参考)

売却代金2,000万円、第1順位の債権者は2,000万円以上抵当権を設定しているものと仮定

ケースにより異なることをご了承ください