東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

任意売却の「」どうなる?

任意売却「後」も債務は残ります

任意売却が成立するということは、不動産売却の契約が成立するということです。

任意売却の売主(債務者)となる方は、取引成立の前後にやらなければいけないことは3つあります。

  1. 新居さがし
  2. 引越
  3. 残った債務の返済

任意売却は、裁判所(国)による競売を避けることができ、不動産を市場価格に近い価格で売却できる可能性のある有効な対策です。しかし、任意売却の取引が成立したら終わりではありません

1.新居さがし

新居さがしもお手伝いします

任意売却が上手くまとまりそうな頃になると、新居さがしを始める必要があります。

そのまま住みつづけることができるリースバックなどの特別なケースを除き、お住いを売却することになるので、別のお住いを探す必要があります。
→リースバックとは?

例えばお子様の学区の関係や、勤務先などの関係で、現在のお住いの近くで探したいとか、同じ沿線で探したいなど、ご希望もあるかと思います。

新居探しは、不動産の売買契約の締結から、決済(売買代金の支払い)までの限られた期間でおこなう必要があります。

2.引越し

片付け、引越の準備をはじめます

任意売却がまとまりそうになる前後、新居さがしと並行してお引越をしなければなりません。

新居探しと同様に、不動産の売買契約から、決済(売買代金の支払い)前までの期間で行うことになります。決済のとき、売主に対して、不動産を完全に引き渡さなければなりません。

またこの期間で、不用品、残置物、ゴミなどの撤去なども行う必要があります。少しずつでも準備をしておくことが大切です。

一方で、任意売却は債権者などの利害関係者が全員同意していないと完了しないという特徴もございます。慎重さも必要なことを頭にいれておいてください。

3.残ってしまった債務の返済

できる範囲で返済してゆきます

任意売却は、住宅ローンの債務が残ることを前提に、債権者などの利害関係者の同意のもと、不動産売買を成立させることです。この住宅ローンの債務が残るということが、通常の取引との決定的な違いです。

しかし、残った債務の返済は、債権者と相談しながら、無理のない計画で進められることが一般的です。無理のない計画といっても分かりづらいですよね。そこで残った債務がどのように返済されてゆくのかを簡単な事例で見てゆくことにします。

まず、債権者(残ったローンを返済すべき相手)がどのように変わってゆくかを見てゆきます。

債権者の移り変わり(例)

  1. 銀行など
  2. 保証会社
  3. サービサー

1.住宅ローンの窓口は、銀行、地方銀行、信用金庫または住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の窓口となっている金融機関や民間会社などです。

2.借入のときには保証会社、保証協会などによる保証委託契約をしており、滞納した場合には保証協会などから借入先の銀行などにローンの残額の全額が返済されています(代位弁済といいます)。債権者が保証会社などに変わったことになります。

3.保証会社がローンの回収を自身ですることはありません。サービサーというローン回収を専門に行う会社に債権を譲渡(売却)しており、任意売却の成立した後のご返済窓口サービサーとなっていることがほとんどです。

次に、無理のない計画でどのように返済するのかを具体的に見てゆきます。上でご説明しましたとおり、債権者はサービサーに変わっております。

サービサーへの返済~債権買取(例)※金額はわかりやすい例ですのでご了承ください。

  1. 任意売却により残った債権は額面500万円
  2. サービサーは額面500万円の債権を25万円で買い取る
  3. 相談の結果、月々2万円の返済となり、コツコツと24カ月返済
  4. 24カ月後、債権を25万円で買い取らないか?との打診あり

1.任意売却のときに仮に500万円の債務があったと仮定します。額面が変わることはありません。

2.しかしサービサーは額面金額よりも、かなり低い金額で購入しています。例えば額面500万円の債権を25万円(1/20)で買うということです。住宅ローンを滞納してしまった方は、回収できる可能性が低く、抵当権などの担保もない状態ですので、このような低い金額で買うのです。

3.サービサーとの話し合いの結果、月々2万円での返済が決まり、コツコツと24カ月(2年)返済したと仮定します。ここまでで2万円×24カ月=48万円を返済したことになります。

4.2年後にサービサーから25万円での債権を買い取らないか?ともちかけられると仮定します。債権の買い取りとは、ご自身が債権者となることで、この時点で完全に返済しなくてよくなることを意味します。

このれいでいうと、本来であれば500万円返済しなければいけなかったところ48+25=73万円の返済で完全に終了となります。サービサーとしても48万円(合計返済額)-25万円(仕入価格)=48万円の利益が出ることになります。

以上、任意売却が成立した後の債務の返済の簡単な流れを見てきました。必ず事例のようにゆくとは限りませんが、このような仕組みを知っておくことで、なるべく冷静に対応することが大切です。