東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

現在サイト改修中につき見づらい部分があることご容赦ください。業務は通常通り行っております。

住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください
オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

任意売却の「その後」はどうなるのか?詳しく解説いたします。

任意売却「」はどのようなことが起こるのかを解説します

ローンを滞納してしまった場合、次の対策を順にご検討いただくことが一般的です。
→滞納したときの対策の詳細へ

  • リスケジュール
  • その他資産の売却代金による返済
  • 親族などからの援助
  • リースバック
  • 任意売却

以上の中で「任意売却」は、裁判所(国)による競売を避けることができ、不動産を市場価格に近い価格で売却できる可能性のある、有効な対策です。しかし、任意売却の取引が成立したら終わり、というわけではありません。

任意売却の売主(債務者)となる方は、取引が成立が見えてきたとき、取引の成立後に対応することがいくつかあります。

任意売却の成立の前後に必要なこと

新居さがし

新しいお住いを探しのお手伝いもさせていただきます

任意売却が上手くまとまりそうな頃になると、次のお住まいを探し始める必要があります。

そのまま住みつづけることができるリースバックなどの特別なケースを除き、お住いを売却することになるので、別のお住いを探す必要があります。

例えばお子様の学区の関係や、勤務先などの関係で、現在のお住いの近くで探したいとか、同じ沿線で探したいなど、ごご希望もあるかと思います。

当社ではご希望のエリアの賃貸専門の不動産会社への橋渡しをさせていただき、任意売却成立後の生活にスムーズに移れるようにサポートさせていただいております。

お引越し

片付けと引越の準備をはじめます

任意売却は、通常の取引とくらべると、いろいろと気を付けなければいけないことも多いですが、取引の形態は通常の売買と基本的には同じです。

買主が代金を全額支払う(これを「決済」といいます)と同時に、不動産を引き渡すことになります。

決済までのあいだに、お住いの片付けなどを完了させ、残置物などが無いようにしなくてはいけません。

そして、決済の日には鍵もお渡しすることになりますので、決済の日がくる前に、お引越しの段取りもすることになります。当社ではより割安な引越会社を選定するサポートもさせていただいております。

残ってしまった債務の返済

残ったローンをできる範囲で返済してゆきます

繰り返しお伝えしております通り、任意売却は不動産の売却代金で、住宅ローンの債務を全額返済できない(オーバーローン)の状態で取引することになります。

次の買主のために、債権者は不動産に設定された抵当権などの担保権を抹消し、何の権利もない状態にすることになりますが、売主(債務者)の方のローンの債務がクリアになったわけではありません。

これまでは、ローンの返済の権利をまもるために、抵当権などの担保がついておりましたが、任意売却の後は、担保がない(「無担保」といいます)債権になります。この残った無担保債権(ローン)はどのように返済してゆくのでしょうか?

結論は「お話し合いをして、可能な額でお願いする」ということになります。例えば月々の返済額が1万円や5000円などでお願いしてみるということです。お願いがとおるか、とおらないかは別として日々の生活になるべく影響の少ない額にしたいところです。

住宅ローンを借り入れをする場合は、同時に保証会社との契約をします。住宅ローンを滞納してしまいますと、約束に違反したことになり、20年や35年など長期で返済する権利(「期限の利益」といいます)を失い、保証会社は金融機関に全額返済し、新たな債権者になります。保証会社はお金を返済してもらう権利(債権)をそのまま持ち続けることはなく、残ったローンを専門に回収するサービサーと呼ばれる会社に安い金額で売ることになります。例えば残り500万円の債権を20万円で売るなどです(あくまで例です)。

少額でもコツコツと返済してゆくと、あるときサービサーから「債権を買い取りませんか?」などとお尋ねがあることがあります。例えば月々1万円ずつを2年間返済し、その後20万円で買い取るなどです。サービサーは返済されないリスクを負いましたが、合計で44万円回収し、24万円の利益を出すことになります。

ここで初めて完全に住宅ローン(他の債務がある場合もありますが)がクリアになります。上記の例はわかりやすいように簡略化したものですので、実際はいろいろなケースがあります。

当社は不動産会社ですので、代理人となってサービサーと交渉することはできませんが、一般的な事例などをお話ししながら、任意売却の後もサポートをさせていただくことも可能です。