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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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滞納してしまったときの6つの対策

6つの対策を検討しましょう

住宅ローンを滞納してしまった、または滞納してしまいそうというときには、以下の6つの対策を順番にご検討いただくことになります。滞納期間、ご自身の状況により、できない対策もございます。

  1. リスケジュール
  2. 他の資産売却
  3. 親族などの資金援助
  4. リースバック
  5. 任意売却
  6. 何もしないと競売になります

(参考)対策をご検討するときのポイント

  • 債権者との関係
  • 滞納金額残債
  • 滞納期間
  • ご自身のみで対応可能か
  • 親族などの協力が得られるか
  • 第三者の協力が得られるか

なお、6番目の対策として「何もしないと競売になります」としました。経過時間やご自身の状況などによっては、競売しか選択肢がないこともあります。しかし一般的にダメージが一番大きいので、できるだけ早めに他の対策をご検討することをおすすめいたします。

1.リスケジュール

リスケジュールとは条件変更のことです。滞納の初期段階にしか検討できない対策です。例えば以下のようなことを金融機関などに相談します。

  • 一定期間の返済を猶予してもらう
  • 月々の返済額を減額してもらう

金融機関などはリスケジュールに応じるかどうかは、滞納となった原因が短期間で解消できるかによります。猶予や減額の期間が終わった後、その分も含めてきちんと返済できるかを確認することになります。
→滞納となってしまう理由

親族や第三者の意向にかかわりなく、ご自身と金融機関との話し合いのみで解決できるので、まず初めにご検討することになる対策といえます。

とはいうものの、金融機関との交渉も一般の方にはむずかしいかもしれません。この段階から専門家などに相談し、サポートを受けることも一つの方法です。リスケジュールが認められなく他の対策に変更するときにも、スムーズにすすめることができるからです。

2.他の資産売却

資金化できるものがないか検討します

  • 他の不動産(アパート、マンション、土地など)
  • 株式などの金融資産
  • その他換金できる資産

などをお持ちの場合には、その売却資金で住宅ローンの滞納分に充当することを考えます。当然ですが、その他の資産がない場合はご検討できません。

時間の制約がありますので、売却に時間がかかったり、足元をみられ安値でしか売れないという場合は、むずかしいといえます。
→滞納するとどうなる?

また、総合的に将来のことを考えると、住宅ローン滞納はほかの対策を行い、その他の資産をそのまま持ち続ける方が良いということもあります。

3.親族などの資金援助

資金援助を検討します

親族や知人からの資金援助を検討します。損得を考えずに援助してもらえる可能性があります。一方で、近しい関係だからこそデリケートな部分もあるかと思います。

金融機関などローンの貸し出しを事業としておこなう会社は、滞納などのトラブルとなった場合でも、想定内のリスクとして、淡々と処理をしてゆくことになります。

しかし親族や知人など、近い関係の方ですとトラブルが起きると、感情的にもつれる可能性が高いともいえます。今後のお付き合いも考えて、慎重なご検討が必要です。

また近い関係の方に資金援助の依頼するとき、専門家などの第三者を交えてお話しする方法もあります。リスクなどを客観的にご説明してもらったり、言いづらいことを補足してもらったりとうまく活用すると良いでしょう。

4.リースバック

お住みつづけられます

リースバックとは、第三者にお住まいを一旦売却し、それを賃借(お金を払って借りること)して住み続けることです。

リースバックは、住宅ローンを滞納した方だけではなく、老後の余裕資金を持ちたい方、企業の財務体質の改善のためにも使われている手法となります。

このサイトでのリースバックは、任意売却オプション対策とご理解ください。売却先は大きく分けて2つのパターンがあります。

  • 親族などの知人に売却する
  • 第三者に売却する

1つ目の、ご親族などに売却する場合、一般的に金融機関は融資に消極的です。適正価格での取引が行われづらいなどが理由と思われますが、いずれにしてもむずかしい場合が多いです。自己資金で購入できる方であればその点は解決できます。

2つ目の、第三者に売却する場合、購入した不動産を貸して賃貸収入を得ることが目的であることがほとんどです。このように投資目的で購入するので、価格は低くなる傾向があります。結果として、債権者の承諾が得られないということもあります。

リースバックは、今のお住いに住み続けることができることが最大のメリットです。しかし、購入者債権者、場合によっては購入資金を融資する金融機関など全員納得できないとできません。必ずしもできるわけではないことを理解しておきましょう。
→リースバックとは

5.任意売却

早めの検討がポイントです

任意売却は、住宅ローンを滞納した方にとって現実的な対策です。

これまで「リスケジュール」「その他資産の売却」「親族などの資金援助」「リースバック」と4つの対策をみてきましたが、条件がそろわないとできないこともあります。

任意売却も必ずできるわけではありません。しかし、前記4つの対策に比較すると、関係者も少なく、ご自身のお考えですすめることができるといえます。
→任意売却ができない理由

任意売却は、競売と比べますと以下のようなメリットがあります。

  1. 高い価格で売れる可能性がある
  2. 短期間で売れる可能性がある
  3. 生活資金が受け取れる可能性がある
  4. 残った債務をうまく整理できる可能性がある
  5. 周囲の方(ご近所、会社)知られずに進められる

→任意売却について

金融機関、保証会社などの利害関係者との調整は、一般の方にはむずかしいですので、ご検討されるときには、専門家のサポートなどを受けてすすめることになることが多いと思われます。

6.何もしないと競売になります

競売はデメリットが多いです

なにもしないと競売になります。

競売も一つの選択肢ではありますが、ほかの対策ができるのであれば、まずはそちらを検討いただければと思います。

住宅ローンを借入するとき、金融機関または保証会社が「抵当権」という担保を不動産に設定します。

抵当権は、返済が約束どおりされなかったときに「裁判所(国)による競売で不動産を売却しローンの債権を回収してよい」という権利です。

一般的に、ローン返済の滞納が3~6カ月つづくと競売手続きが開始されます。そして競売手続きを取り下げることはそれほど簡単ではありません。
→競売の取り下げ方法と期限

競売には以下のようなデメリットがあります。

  1. 市場価格より低い金額でしか売却できないことが多い
  2. 競売の後に残った債務の交渉むずかしい
  3. 引越費用などの生活資金は受取れない
  4. 転居のタイミングを自分で決められない
  5. 競売となったことが知人などに知れる可能性が高い
  6. 連帯保証人迷惑をかける可能性が高い
  7. 精神的ダメージが大きい

→競売のデメリット

競売も対策の一つと書きました(おすすめはしませんが)。しかし、できるかぎり再スタートをスムーズにできるように、その他の対策をご検討することをおすすめします。