東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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住宅ローンを滞納してしまった!どのような対策があるのか?

今後の生活にダメージがより少ない方から進めてゆくのが鉄則になります。

5つの対策を検討しましょう

住宅ローンを滞納してしまった、または滞納してしまいそうというときに、どのような対策があるかを具体的に向てゆきましょう。

状況や滞納の期間(何カ月滞納しているか)によって、それぞれ異なりますが、現在のお住まいにできるかぎりお住まいになるという観点からすると、大きくは5つの検討のステップに分かれると思います。

ステップが進むにつれて、ご自身のみでの対応策、ご親族などの協力を得る対応策、第三者を含めた対応策、そしてとくに何も対応をしなければ、裁判所の機械的な手続きにより、競売されるということになります。

当社は競売の仕組み自体をネガティブに評価している訳ではありませんが、滞納をされた方ご自身の問題となりますと、いろいろなデメリットがありますので、その後のダメージがより少ない対策を検討することをおすすめいたします。

住宅ローンを滞納した場合の対応策の検討ステップ

対策1.リスケジュールをお願いする

リスケジュールとは、住宅ローンの月々の返済額などを一定期間猶予してもらったり、減額してもらったりすることです。リスケジュールを選択するためには、滞納してしまった原因が短期間で解消できることが条件となります。
→滞納となってしまう理由の詳細へ

金融機関などにお願いをすると、返済の計画などを聞かれることもありますが、猶予や減額の期間が終わったときに、きちんと返済できるかどうかをみられることになります。

ハードルは一番高いですが、状況はどうあれ金融機関にも検討可能かどうかを打診してみることをおすすめいたします。

当社では、対策のひとつである任意売却のサポートをさせていただいておりますが、ご相談いただきました場合には、金融機関に同行してリスケジュールのご検討の依頼を一緒にさせていただくことも可能です。

対策2.ほかの資産の売却資金などで返済する

その他の不動産、株式などで資金化できるものがないか検討します

お住まい以外の不動産や株などの金融資産などをお持ちの場合には、その売却資金で住宅ローンの遅れてしまった部分に充当することを考えます。

この対策については、このような資産がある場合に限られます。あるばあいでも、資産を買うために借入がある場合には、売却して借入額以上の利益が出るかどうかがポイントになります。

このようなばあいでも、せっかくの資産を売却するにさいして、あせってしまったばかりに、適正な金額で売ることができなかったりすることもありますので、まずは専門家にご相談して、慎重にすすめる方が良いでしょう。

対策3.親戚や知人に資金の援助をお願いする

近しい方からの資金援助を検討します

滞納したときにやってはいけないことの一つとして、住宅ローンの返済をするために、他の借入(例えば消費者ローン、カードローンなど)をすることです。
→滞納したときにやってはいけないことの詳細へ

一般的に住宅ローン金利はそれ以外のローンに比べて圧倒的に金利が低く、期間も長いため、月々の返済額は抑えられています。

近々で確実に状況が改善されることが見込まれるのであれば、金融機関に事情を説明し、リスケジュールの検討をお願いすることをおすすめします。

親戚や知人の方からの場合、ご自身との長いお付き合いの中で、損得なしで助けて頂けるかどうかかと思います。一方で親戚や知人だからこそ、デリケートに進めなければいけないという面もあるかと思います。

例えば、金融機関の抵当権の後順位(抵当権には順番があります)で抵当権を設定したり、金利が高かったりと、この対応策をやらない方が良い場合もありますので慎重にすすめる必要があります。

対策4.リースバックを検討する

今のお住いに住み続けることができる方法です

リースバックとは、第三者にお住まいを一旦売却し、それを賃貸して同じお住まいに続けて住み続けることです。
→リースバックの詳細へ

現在は、住宅ローンを滞納した方のみではなく、老後の余裕資金を持ちたい方にも使われている手法となります。

このサイトでとりあげるリースバックの場合は、第三者に売却した場合でも、住宅ローンの残債がある状態となります。対策5.でご説明する任意売却をした場合のオプションとしての位置づけとご理解ください。

所有者となる第三者には、ご親族などの場合と、全くの知らない方の場合があります。それぞれにクリアしなければいけないハードルがあります。

ご親族が所有されて、それを賃貸する場合ですが、ご親族などが購入資金を借入する場合、一般的に金融機関は消極的ですので、自己資金で購入できる方のほうが望ましいです。

また全くの第三者がこのような物件を購入する場合は、一般的には投資として検討するので、月々の賃料と購入代金のバランスを考えます。そうすると、なるべく安く購入したいとおもうのが自然であり、結果として売却代金で回収できない残債の金額が、金融機関と調整がつかないという可能性があります。

お住いを変わる必要がない大きなメリットがありますが、その分越えなければいけないハードルも高くなります。

対策5.任意売却を検討する

任意売却は早めの検討がポイントです

住宅ローンのリスケジュール、ほかの資産の売却資金、親族などの資金援助、リースバックの例を見てまいりましたが、いろいろな条件がそろわないとできないこともあるのです。

そこで現実的な対応策として任意売却という方法があります。任意売却とは、住宅ローンを滞納した方が、ローンの残額以下の金額で不動産を売却し、抵当権などの担保をなくすことに、金融機関などと合意を取りながら売却をすすめる手続きです。

当社では「ご自身の資産を有効活用し、なるべくローン残債の負担を軽くし、その後の生活のリスタートをなるべくスムーズにするための対策」と位置付けております。

金融機関、保証会社などの利害関係者との調整は、一般の方にはむずかしい面がありますので、当社でも任意売却をサポートさせていただくサービスをおこなっております。

なにもしないと競売になります

競売にはデメリットが多いです

おすすめはしませんが、なにもしないというのも一つの選択肢です。

住宅ローンを借入するとき、金融機関または保証会社が「抵当権」という名前の担保を不動産に登記することになります。

月々の返済が遅れるということは、ローンを借り入れたときの約束が実行されなかったということですが、裁判の判決などがなくても、強制的に不動産を売却して、お金に換えたものを回収して良いというのが抵当権という権利です。

競売の手続きは、不動産を自分の意思で売却する任意売却と比較すると、不利な点がいくつかあります。とくに競売の取引市場が整備されたことで、プライバシーが以前よりもやや守られづらくなっている点があります。

当社は競売の取引市場が整備されること自体は評価しておりますが、いざご自身がその状況になった方にとっては、精神面でのご負担は大きいものと考えております。

当社では、競売に至る前に売却をするお手伝いをさせていただいておりますので、まずは一度お問合せ頂ければと思います。