東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

現在サイト改修中につき見づらい部分があることご容赦ください。業務は通常通り行っております。

住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください
オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

滞納したときにやってはいけないこと

やってはいけないことがあります

滞納したときにやってはいけないことを「絶対に」やってはいけないことと「場合によって」やってはいけないことの2つに分けてご説明します。

絶対に」やってはいけないこと。というのは基本的な内容です。ただ、不安だったり、焦っていたり、気分が滅入っているときは、その基本的なことができなかったりもします。

場合によって」やってはいけないこと、というのは一見やった方がよさそうに見えても、そのあとの対策にとってマイナスの影響があるかもしれないことです。その判断は一般の方にはむずかしいかも知れません。

通常の不動産取引と異なるのは、時間の制約があることです。対応を間違ってしまうことで、リカバリーができなくなり、裁判所による強制的な競売となってしまう事例もあります。

絶対に」やってはいけないこと

対応に不安があるときはご相談ください

「絶対に」やってはいけないことであげているのは、すごく基本的なことばかりです。しかし、気分が落ちこんでいたり、精神的にも不安定だったりするとなかなかできないこともあると思います。

  1. 金融機関などからの連絡を無視する
  2. 金融機関などからきた書面などを放置する
  3. 金融機関などに不誠実な対応をする
  4. 消費者金融、カードローンなどで住宅ローンを返済する
  5. お一人で悩み抱えこんでしまう

1.金融機関などからの連絡を無視する

住宅ローンを滞納すると、まずは金融機関などから電話で、督促や催告の連絡がくることになります。このようなときに連絡などに出たくないと思う気持ちは、むしろ普通の反応と思われます。

しかし、電話などによる連絡に出ないでいますと、状況は悪くなるだけです。また、今後の対策を検討するときにも、マイナス評価をされてしまうこともあります。

金融機関などの滞納の処理は、良い意味で事務的ではあります。しかし、ギリギリの判断のときには担当者の心証が影響することもあります。

2.金融機関などからの書面などを放置する

ある段階になると、金融機関、保証会社、裁判所などから書面で通知がくることになります。名称などが違いますがそれぞれに意味があり、緊急の度合いもそれぞれ異なっております。

そうは言っても気分が滅入っていたり、不安が大きかったりすることもあり、ご自身から折り返しご連絡することは大変かもしれません。
→滞納した後の4つのステップの詳細を見る

3.金融機関などに不誠実な対応をする

住宅ローンの滞納は誰にでもおこる可能性があり、卑屈になることはありません。しかし、返済が約束通りになされなかったことも事実です。

金融機関や保証会社などからすると、貸し出したローンの一定の割合で滞納が発生するので、担当者は仕事として「淡々と」すすめることが普通です。きちんと対応していれば担当者も感情的になることもありません

任意売却などの対策を検討している場合には、債権者と良い関係を築くことは大切です。時間や金額などでギリギリのところで何とかなりそう、といった時にお願いをきいてもらえるかどうかで、結果が変わってくることもあります。

4.消費者金融、カードローンなどで住宅ローンを返済する

消費者金融、カードローンなどから借り入れて住宅ローンを返済しようとする方は、実は結構いらっしゃいます。何とかしたいという気持ちがこのような行動になるものと思われます。

しかし、冷静に考えれば状況が悪くなることは誰でも分かることです。消費者金融、カードローンには以下の特徴があります(住宅ローンとの比較)。

  • 金利が高い
  • 返済期間が短い
  • 抵当権などの担保を設定しない

金利が高い、返済期間が短いということは、月々の返済額は確実に上がります。そもそも住宅ローンの返済がむずかしかったのですから、それ以上の返済額になって返済できる可能性は少ないといえます。

また抵当権などの担保を設定しないということは、回収の方法がよりハードになりやすい傾向にあります。しつこく連絡したり、押しかけたり、場合によっては勤務先などに連絡や訪問することもあるかもしれません。精神的なダメージはそれなりに大きくなると思われます。

5.お一人で悩み抱えこんでしまう

上の1~4に書かれていることは、普通であればものすごく基本的なことです。しかし、気分が落ちこんでしまい、精神的にも不安定だったりすると、なかなかできないものです。むしろそういった方が多いかも知れません。

しかし、おひとりで思い悩み抱えこんでいるあいだにも金融機関などの処理は着々とすすんでいます。病気が自覚症状なく進行しているのと似ています。

金融機関と連絡をする、会ってお話をする、書類を確認する、などの早い段階で専門家のサポートをお願いすることもご検討ください。

場合によって」やってはいけないこと

判断がむずかしいことがあります

任意売却を検討している場合を例として、障害となる可能性となることを3つあげてみました。

一見よさそうに思えることでもあり、微妙な判断をしなければいけないので、できれば早めに専門家にご相談されるのも一つの方法です。

  1. 複数社から借入があるとき、どれかを優先して返済する
  2. 支払いの優先順位をまちがえる
  3. 悪い業者などに支払う

1.複数社から借入があるとき、どれかを優先させる

金融機関が任意売却に応じるためには「期限の利益喪失」をしていることが必要となります。そして期限の利益が喪失するのは、一般的に滞納から2~3カ月が経過したときです。形式的なことですが、このようなルールとなっています。

複数社から借入をしている場合、例えば返済額が少なかったり、連絡がしつこいなどの理由で、ある特定の借入先に優先的に支払うと、当然ですが、その借入先に対しては期限の利益は喪失しません

「できるかぎり返済する」というのは、一見よさそうなのですが、足並みがそろわないことで、時間切れとなってしまったり、他の金融機関から任意売却が承諾されないといったことになります。

また、任意売却「後」の生活資金を確保するためにも、対策は計画的にすすめる必要があります。

2.支払の優先順位をまちがえる

普段の生活の中では、あまり意識しないと思いますが、住宅ローンを滞納してしまったときには、支払の優先順位が大切になります。その目的は以下の2つです。

  1. 生活資金を少しでも多く確保する
  2. 障害となるリスクを少なくする

1つ目は「生活資金を少しでも多く確保する」ことです。任意売却を検討するときには、売却「後」の生活を見据えることが大切です。例えば、引越費用、賃料・敷金、その他生活費などです。また、任意売却のときは、不動産の売却代金から差し引くことが慣例で認められている費用がいくつかあります。優先順位の低いものは「戦略的に支払わない」ことも大切になります。
→任意売却で売却代金から控除できる費用

2つ目は「障害となるリスクを少なくする」ことです。例えば、税金などは、自己破産をしても免責(免除)とはなりません。不動産に差押えの登記をされてしまうこともあります。任意売却が成立するためには、差押えの登記を抹消しなければできません。担当者によって登記の抹消の話し合いが難航することもあります。そういった障害となるリスクを少なくするために、税金などの未払いは優先的に支払う必要があります。

このような基本的な知識があるかないかで、結果が大きく変わることもあります。

3.悪い業者などに支払う

住宅ローンを滞納し、一定期間が経過すると、質の悪い業者も含めてさまざまな会社などから訪問やダイレクトメールなどでアプローチを受けることになります。理由は以下の通りです。

  • 競売不動産の情報が裁判所で公開されるから
  • 公開情報を見て営業する会社があるから
  • 提供するサービスを行う会社があるから

訪問やダイレクトメールそのものが問題ではありません。その中に質の悪い業者などが含まれている可能性があることが問題なのです。

その不動産の情報が裁判所で公開されることになります。これは、金融機関などの債権者が競売を申し立てたことによります。

精神的に不安定で、気分が落ちこんでいるときに、一見よさそうな提案を真に受けてお金を支払ってしまい、結局なにも解決できないということはよくあります。しかし悪い業者を見分けるのは容易ではありません。

住宅ローンの問題を解決するのは、基本的な知識と、誠実な対応です。このサイトでご確認いただいた知識やノウハウを、専門家を選定する際にもご活用いただければと思います。