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不動産問題研究所

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抵当権とは?(根抵当権とは?)

抵当権とは?

抵当権の概要

ホームページ内でも「抵当権」という言葉がたくさん出てきますがどういう意味でしょうか?

抵当権とは、ローンなどの債権(返済してもらうことができる権利)を担保するために、債務者(返済する義務のある者、つまりローンを借りた方のこと)の土地や建物に設定される権利です。「担保の女王」などと呼ばれ実務上多く利用されます。担保としての機能が優れているので、実際の取引において最もよく利用されています。

何らかの事情によりローンが返済されない場合、抵当権者( = 債権者、金融機関など) は、抵当権設定者( = 債務者、ローンを借りた方) の土地 ・建物を競売手続きにより売却し、その売却代金から債権の回収をすることが認められております。

抵当権設定後も債務者が不動産などを使用・収益(住居として住む、事務所として使う、第三者に賃貸するなど)することができます。お互いにとって使い勝手が良く、担保としての機能が優れているので、実際の取引において最もよく利用されています。

担保権の実行(担保権を設定した不動産などを売却し債権の回収をすること)を考える際も、担保の典型である抵当権についてある程度理解しておく必要があります。

なお、抵当権には、大きくわけて通常の抵当権と根抵当権の 2種類があります、

抵当権の性質

まず、抵当権の一番重要な性質が優先弁済権です。これは、債務者(ローンを借りた方)が約束通りに返済しないときに、抵当権の設定された不動産を換価処分 (= 競売) して、その代金から他の債権者(担保権を設定していない債権者)に優先して債権の弁済を受けられるという効力です。

さらに、抵当権の設定された不動産を債務者が第三者に売却しても 、その不動産に対する抵当権の効力は第三者のもとにも及びます。一般的には、抵当権が設定された状態で不動産を購入することは少ないと言えます。

また、抵当権には物上代位という効力も認められています。これは、抵当権の目的物に代わる金銭にも抵当権の効力が及ぶというものです。わかりやすい例では、建物に掛ける火災保険があります。建物か火災になってしまった場合に、保険会社から建物の所有者に払われる保険金を差し押さえることができます。

抵当権の順位

抵当権の順位は非常に大きな意味を持っております。

 1つの不動産に複数の抵当権が設定されている場合の各抵当権に与えられる順位のことです。そその順位は抵当権の登記がなされた「先か後か」で決まります。

順位が問題となるのは、例えば競売がなされた際の売却代金が抵当権の順位に従って各抵当権者に支払われるからです(これを配当といいます)。金額の大きさに比例して支払われるのではない点がポイントです。

たとえば、ある土地に第 1順位の抵当権 ( 抵当権者A 、被担保債権5000万円) 、第 2順位の抵当権(抵当権者B 、被担保債権3000万円)が設定されていたと します。このとき、その土地の競落価格が7000万円だとすれば、 その金額は、まず第 1順位の抵当権者A に5000万円配当され、次に残りの2000万円が第2 順位の抵当権者B に配当されます。 しかし、 B の残り1000万円については、無担保の債権となります(債権が無くなる訳ではありません)。

以上のように、ある不動産に対する抵当権者にとっては、その不動産の評価額だけではなく 、自分の抵当権の順位が極めて重要となるのです。

根抵当権とは?

根抵当権の概要

「根」抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権について、一定の限度額( 極度額) まで担保する形式の抵当権です。ちょっと分かりにくいですね。比較表を掲載しましたが、分からなくても結構です。

根抵当権は極度額という「枠」を設定して、その枠の内部であれば、被担保債権が増減したり入れ換わったりすることのできる権利です。根抵当権は、継続的な取引をしている債権者(例えば商売などで日々貸金の額が増減するようなケース)が債務者に対する債権を一括して担保するのに有益な制度です。

  抵当権 根抵当権

被担保債権

個別に特定 一定範囲、不特定
債務弁済時 消滅する 消滅しない
期間中の増減 増減しない 増減する

根抵当権に適したケース

住宅ローンなどの債権は、日々借入額が変わるものではなく、長期にわたって決められたとおりに返済をしてゆくため、「根」抵当権にする必要性はほとんどありません。

たとえば、 A 杜と B 杜が継続的に取引をしている場合を考えてみましょう。A 社がB 社に対して常に売掛金債権(商品などを先に渡し、代金を後日受け取ることができる権利)を持っている場合、日々変動する売掛金債権が増減したり 入れ換わったりしますので、そのたびに抵当権を設定するのは現実的ではありません。

そこで根抵当権の「被担保債権の範囲」を 「平成●年●月●日付継続的売買契約」 などとし、同時に「極度額」なども登記し、一定の枠組みのなかで継続的に債権を担保出来ることになります。

元本の確定

根抵当権は、日々債権金額が変動していますが、元本が確定すると通常の抵当権とほぼ同じような扱いになります。

たとえば、極度額が3000万円の根抵当権について、元本が2500万円とされた場合は、その後は2500万円の通常の抵当権と同じように考えれば良い事になります。

元本が確定されるのは、あらかじめ決められていた「確定期日の到来」や「元本確定請求」をした場合などがあります。