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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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任意売却ができない8つの理由

任意売却ができない理由は8つあります

このサイトでは、任意売却をローン滞納の有効な対策としてご紹介していますが、どのようなときでもできるわけではありません。任意売却ができない8つの理由は以下の通りです。

  1. 債権者の同意が得られない
  2. 共有者の同意が得られない
  3. 連帯保証人の同意が得られない
  4. 税金の滞納が多く差押え登記が抹消できない
  5. 室内を見せることができない
  6. 所有者の意思が確認できない
  7. 物件に問題がある
  8. 競売手続きが開始されている

任意売却は、一般の不動産市場でお住いを売却することですが、ご自身が主体的に関わり、利害関係者の同意が必要です。競売の手続きが始まっているときには、取り下げてもらう必要になります。また、物件そのものに何らかの問題があるとすすめることができません(これは通常の取引でも同じです)。

任意売却ですすめるご検討をされるときには、早めに障害となることを見つけ、できるかぎりその障害を解消するようにしなくてはいけません。

以下の理由にあてはまってしまった場合でも、専門家などへ相談し、解決の方法などを検討しましょう。

1.債権者の同意が得られない

債権者とは良い関係を作りましょう

債権者とは、ここでは「貸したお金などを返済してもらう権利」をもっている人のことです。任意売却は債権者の同意がないとすすめられます。債権者の例は以下の通りです。

  • 金融機関(1社または複数)
  • 保証会社、保証協会
  • サービサー(債権回収の専門会社)
  • マンションの管理会社

任意売却は、競売に比べて高い価格で、短い期間で売却ができるなど、債権者にとってもメリット多いです。債権者が同意しない理由は基本的にありません。

債権者が2社、3社と複数の場合もあります。複数の債権者が抵当権をつけているということです。抵当権は「早いもの順」というルールがあり、任意売却のときもこのルールですすめることになります。

しかし2番目、3番目の抵当権者は全く回収できないということがよくあります。任意売却では抵当権を抹消する義務はないため、調整が必要になります。

また、UR都市機構(旧公団)などから、ローンではなく割賦(分割)払いで購入した場合は、任意売却に応じることはほとんどありません。全ての案件に関して原則として競売により処理することになります。

どのような債権者なのか、1社なのか複数社なのかによっても対応が異なります。一般の方が対応をするのはむずかしいと思われます。

債権者の同意がないと任意売却は進められませんので、早い段階で専門家などにご相談いただくことが良いでしょう。

2.共有者の同意が得られない

不動産が単独名義のときは、ご本人次第ということがいえますが、不動産が共有の場合は、その共有者「全員の同意」が必要になります。任意売却の際には、捺印、印鑑証明などが必要になります。

 夫婦共有で、離婚されている場合は、話し合いがむずかしくなることもあり得ます。感情的にこじれてしまっていることもあるかと思われます。

不動産の共有者の方が連絡が取れなくなったりしますと、当然ですが任意売却を進めることはできません。売買の当事者(売主)がいないため売却を勝手に進めることができないのです。

共有者ではなくても、ご家族が一緒にお住いの場合には、任意売却にご家族が納得したうえで進めていくことは大切です。

お互いが感情的になってしまい、なかなかお話し合いがうまく進まないときには、専門家などの第三者を交えて、話し合う方が上手くゆくこともあります。

3.連帯保証人の同意が得られない

連帯保証人には事前にご説明を

連帯保証人は、実際に借り入れた方と全く同じ返済の責任があります。極端ですが、実際の借入人より前に「返済しなさい」といわれることもあり、文句を言うこともできないということです。

全く同じ返済の責任があるということは、任意売却をすすめることになった場合、連帯保証人に迷惑をかけてしまう可能性が高いということです。言いづらいことかも知れませんが、事前にお伝えすることが大切です。

債権者としては、任意売却をして担保がなくなるより、担保をそのままにして、契約どおりに返済してもらえれば、そちらの方がメリットがあります。

連帯保証人に返済能力が十分ある場合には、任意売却に応じない可能性もあります。

4.税金の滞納が多く差押え登記が抹消できない

税金などの滞納がネックになります

税金の滞納金が多くなってしまうと、任意売却がむずかしくなることがあります。

 税金の滞納が続くと、国や市区町村などは、不動産、自動車、給料、生命保険の返戻金などに対しても差押えをします。

仮に不動産に差押えをされた場合、税金の差押えの登記を解除(抹消)しなければ、任意売却することはできません。

税金や健康保険料の差押えの特徴は「突然」で「解除してもらうのがむずかしい」ことです。ご参考までに申し上げると、自己破産となってしまった場合でも、原則として税金などの滞納は免除されません。

 また、マンションの管理費、修繕費などは、滞納が長期間にわたり、任意売却の代金から控除できない部分については、買主に引継がれることになります。買主がその事情を受け入れるか、売却代金を下げるか、いずれにしても、任意売却の成立の可能性が低くなることになります。

5.室内を見せることができない

室内を見て買うかどうかを判断します

任意売却は、一般市場で、通常売買に近い取引を目指す方法ですので、購入検討者が室内の見学を出来ないとなると、任意売却が成立する確率は低くなることになります。

 任意売却は「所有不動産(資産)を活かした債務整理」の方法ですので、資産価値をいかに高く見せるかが重要となります。

 気が進まなかったり、面倒臭かったりと、いろいろな理由はあると思いますが、「資産を活かす」という点に注意し、整理整頓、片付け、掃除なども積極的に行う方が良いでしょう。

任意売却の成功の可能性や売却金額も高くなれば、残る債務が少なくなります。

6.所有者の意思確認が取れない

所有者の意思確認は必要です

不動産の所有者が病気高齢などのために、売却の意思確認が取れない場合があります。その場合は任意売却がむずかしくなります。

この点は通常の売買でも同じです。

7.物件に問題がある

物件に問題があると売却できません

物件そのものに問題がある場合は、任意売却ができない可能性があります。この点は、通常売買であっても検討者が少なくなります。

たとえば再建築不可、建築年数が古い違法建築、高圧線などの下、駅からの距離が遠いなどです。

時間に制限のある任意売却の場合は、売却がむずかしくなることがおおくなります。

 また、賃借人などの占有者がいる場合も任意売却を進めるうえで問題となる場合があります。自宅利用を考えている購入者が表れて、賃借人などの占有者との退去の交渉がこじれてしまうことも考えられます。

8.競売手続きが開始されている

競売手続きとなったら即ご連絡ください

住宅ローンの滞納から、一定の期間が経過しますと、債権者は競売の申し立てをすることになります。競売申し立てが受付けられますとほぼ機械的手続きがすすんでゆきます。
→競売手続きの流れの詳細を見る

債権者は競売を申し立てるときには、会社の稟議などで社内の方向性を決め、予納金などの費用も支払うことになります。

どの段階まですすんでいるかにもよりますが、債権者が納得する提案をしない限り、競売申し立てを取り下げてもらうことがむずかしくなります。

競売申し立てを取り下げることは絶体に不可能とはいえませんが、一番の対策は、その前に債権者ときちんと相談することです。