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任意売却ができないケース

不動産が単独名義のときは、ご本人次第ということがいえますが、不動産が共有の場合は、その共有者「全員の合意」が必要になります。任意売却の際には、捺印、印鑑証明などが必要になります。

夫婦共有で、離婚した場合は、話し合いがむずかしくなることもあり得ます。当事者同士では話し合いがむずかしい場合は、任意売却サポートのサービスを提供している会社などの第三者に依頼することも一つの方法です。

共有者ではなくても、ご家族が一緒にお住いの場合には、任意売却にご納得いただいたうえで進めていくことは大切です。

任意売却を進めることになった場合には、そのことを(連帯)保証人には事前にお伝えしましょう

(連帯)保証人には、ご迷惑がかかってしまう可能性が高いので、お伝えしづらいかもしれませんが、きちんとお話ししておく必要があります。

また、連帯保証人などに十分な返済能力がある場合には、債権者がそもそも任意売却に応じてくれない可能性もあります。

任意売却は、一般の市場(マーケット)で、通常売買に近い取引を目指す方法ですので、購入検討者が室内の見学を出来ないとなると、任意売却が成立する確率は低くなることになります。

任意売却は「所有不動産(資産)を活かした債務整理」の方法ですので、資産価値をいかに高く見せるかが重要となります。

気が進まなかったり、面倒臭かったりいろいろな理由はあると思いますが、「資産を活かす」という点に注意して、整理整頓片付け掃除なども積極的に行う方が、より可能性が高まります。

税金、マンションの管理費、修繕積立金などの滞納金が、あまりにも高額になってしまうと、任意売却がむずかしくなることがあります。

税金の滞納が続くと、国や市区町村などは、不動産、自動車、給料、生命保険の返戻金などに対しても差押えをします。仮に不動産に差押えをされた場合、税金の差押えを解除(抹消)しなければ、任意売却することはできません。税金や健康保険料の差押えの特徴は「突然」で「解除してもらうのがむずかしい」ことです。ご参考までに申し上げると、自己破産となってしまった場合でも、原則として税金などの滞納は免除されません

マンションの管理費、修繕費などは、任意売却の代金から控除できない部分については、買主に引継がれることになります。買主がその事情を受け入れるか、売却代金を下げるか、いずれにしても、任意売却の成立の可能性が低くなることになります。

不動産の所有者が病気や高齢などのために、売却の意思確認が取れない場合があります。その場合は任意売却(通常の売却でもそうですが・・・)がむずかしくなります。

任意売却は、ローンの残高より低い金額で売却することですので、金融機関などの合意はかならず必要になりますので、良好な関係であることが大切です。

まず理解しておいていただきたいのは、債権者も不良債権化(返済が滞ってしまう債権)することは承知していることであり、競売よりも回収額が多くなるのであれば、任意売却に応じない理由は基本的にはありません。

「電話が来たら出る」「通知などが来たら連絡」するなど、気が進まないとは思いますが、できる限り誠実な対応をしてゆくことがポイントです。

また、任意売却サポートのサービスを利用しアドバイスを受けることで、煩わしい対応を第三者に任せてしまうことも一つの方法です。

依頼主、不動産の共有者の方が連絡が取れなくなったりしますと、当然ですが任意売却を進めることはできません。売買の当事者(売主)がいないため当然売却を勝手に進めることができないのです。

家庭裁判所に「不在者財産管理専任」の申し立てという方法もありますが、手続き期間、債権者の同意など、ハードルが高いといえます。

再建築ができない、建築年数が古い、違法建築、高圧線などの下、駅からの距離が遠いなど・・・。

これらの特徴を持つ物件は、通常の売買であっても検討者が少ない傾向にありますので、時間に制限のある任意売却の場合は、売却がむずかしくなる場合が多いです。

任意売却は、通常の売却と異なり、時間の制限がありますのでスピードが大切です。

競売手続きに進んだ場合には、どの段階まで進んでいるかによっても異なりますが、債権者が競売手続きを取り下げるにも、金融機関などの稟議、決済の時間もかかることから、任意売却の可能性は低くなってきます。

債権者(金融機関、保証会社など)は、任意売却の売却代金から債権の回収を行うため、いくらで売却できるかは、非常に大きなポイントになります。

また、複数の債権者がいる場合は、後順位の担保権者が担保権の抹消に応じないこともあります。任意売却は全ての担保権が抹消されないと成立しません。

UR都市機構(旧公団)など、直接割賦販売した不動産の場合は、原則として競売手続により処理することになります。

不動産問題研究所

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