東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

現在サイト改修中につき見づらい部分があることご容赦ください。業務は通常通り行っております。

住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください
オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

リースバックとは?

リースバックとは売却したお住いにそのまま住みつづけることです

リースバックとは(任意売却により)売却した不動産に、借主としてそのまま住みつづけることです。正式にはセル・アンド・リースバック(売却し・借りる)といいます。わかりやすいですね。

リースバックという手法は多くの場面で使われています。

  • 任意売却のオプションとして
  • 老後の生活資金などを確保するため
  • 企業の自社ビルなどを売却し財務内容を改善するため

任意売却の場合、オプションとしたのは、必ずできるわけではないからです。不動産の所有者(=購入者)の理解や、購入資金の融資での調達にむずかしい面があります。

現在のお住いに住み続けることができれば、お気持ちの面でもご安心です。是非チャレンジしてみて頂ければと思います。以下の3つのハードルをご確認いただき、それをクリアするような対策をたててチャレンジすることが大切です。

リースバックの3つのハードル

  1. 買主に任意売却の事情を理解してもらう必要がある
  2. 金融機関が購入資金の融資に消極的
  3. 買主が第三者(他人)の場合、投資家としての判断となる

1.買主に任意売却の事情を理解してもらう必要がある

買う方の納得が必要です

任意売却におけるリースバックの買主として多いのはご親族の方です。何とかしてあげたいという気持ちがあるからと思われます。

住宅ローンを滞納し、任意売却が成立した「後」も債務の返済が続きます。つまり、経済的に不安定である可能性が高いのです。

  • 相場よりも賃料が安くなるになる可能性がある
  • 賃料を滞納してしまう可能性がある

近い関係の方だからこそ、きちんとご事情を理解してもらい、余裕がある場合にお願いするというのが基本です。

2.金融機関が、購入資金の融資に消極的

ご親族などからの取引には、金融機関は消極的です

ご親族のあいだで、リースバックを行おうと考えた場合に、金融機関はその購入資金の融資に消極的なことが多いです。

売買価格の妥当性が判断しづらいという理由のようです。納得できない理由ですが、ご親族というだけで形式的に不可となってしまうこともあります。

一方、ご親族の方が自己資金で購入する場合は、債権者が売買価格に合意すればよいのです。しかし、債権者とすれば「滞納分の返済を援助したら」という考えもあり、売買価格の合意が少しむずかしくなる可能性があります。
→滞納したときの対策の詳細を見る

ご親族がリースバックの購入者となる場合、購入資金をローンで調達するときには、金融機関が以上のような考え方をすることをふまえて、交渉することが大切です。

3.買主が第三者(他人)の場合、投資家としての判断となる

投資家はリターンがないと購入しません

リースバックの買主が第三者(他人)となるときは、賃料収入を目的として買う場合がほとんどです。買主は自分が住むわけではありませんので、投資として不動産を購入するのです。

  1. 売買価格はなるべく安く
  2. 月額賃料はなるべく高く

以上が投資する場合の基本です。

1.の「売買価格はなるべく安く」は、債権者との合意がむずかしい内容です。債権者はなるべく高く売却し、なるべく多く回収したいと考えているからです。

2.の「月額賃料はなるべく高く」は、ご自身にとってマイナスな内容です。任意売却「後」の債務の支払いに加えて、賃料の支払いがあるので、賃料はなるべく安い方が良いからです。

第三者(他人)がリースバックの購入者となる場合には、購入者、債権者そしてご自身を含めた条件の合意が必要になります。購入者にとっては、ハウスクリーニングの経費が掛からないこと、空室リスクがないことなどメリットもありますので、そういった切り口からご理解をいただくようすすめてゆくことが大切です。

リースバックの簡単なイメージ図

リースバックとは、ご説明させて頂きました通り、先ず不動産を売却して、その不動産を借りて、そのままお住いになるということです。仕組み自体はシンプルですので、ご確認ください。

仕組みはシンプルですが、ややハードルが高い方法です。