東京、新宿で任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方に「任意売却」の情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711
住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

売却代金の配分 
(任意売却の成立時)

売却代金の配分調整がポイントです

任意売却が成立する要素の一つは、売却代金の配分を、債権者(金融機関、保証会社など)及び他の利害関係者が、納得できる内容で調整できるかにかかっています。任意売却サポートではその調整をお手伝いさせて頂いております。

複数の債権者がいて、それぞれが抵当権を設定している場合などは、その抵当権を設定した順番が大きな意味を持ちます。

法的に定められた方法ではないですが、ルールや慣習に基づいて調整することになります。売却価格が変更になると同じ調整を繰り返し行うことになります。

控除可能な費用(項目)(計算例)

先順位抵当権者の配当=売買代金-控除費用

※控除費用は以下で詳しく見てゆきます。

任意売却の価格から控除可能な6項目

以下の項目が、売却代金から控除できる可能性があります。ケースにより異なりますが、控除ができるということは、債権者から公式に費用として認められるという意味で考えてください。各項目をクリックしますと詳細の説明へ移動します。

抵当権抹消承諾料

通称「ハンコ代」

登記費用

登録免許税、司法書士手数料など

租税公課

固定資産税、住民税、健康保険料など

管理費、修繕積立金

滞納分、マンションの場合

仲介手数料

通常の売買と同様

転居費用

原則は難しいです

抵当権抹消承諾料

少し専門的な話になりますが、抵当権には順番があり、その順番が決定的な意味を持ちます。競売手続きなどで売却代金が債権の金額に達しない場合は、それ以降の順番の抵当権者は「十分に回収できない」または「ゼロ円(全く回収できない)」となる可能性があります。

つまり競売手続きとなった場合に「ゼロ円」しか回収できない債権者に対して、抵当権を抹消していただくお礼(解釈は様々ですが)として支払う代価のことを、抵当権抹消承諾料(またはハンコ代など)といいます。

任意売却を成立させるためには、債権者等「全員」の抵当権や差押え登記の抹消が必要になります。

後順位の債権者にとっては、任意売却の方が競売よりも時間的、経済的にはメリットになることが多いですが、任意売却後の残った債務の処理の問題もありますので、きちんとした対応を心掛けたいものです。

ご参考までに「住宅金融支援機構」で定められている、抵当権抹消承諾料の例を記載しておきます。

  「住宅金融支援機構」の場合の抵当権抹消承諾料
第2順位

「30万円」または「残元金10%」の少ない方

第3順位

「20万円」または「残元金10%」の少ない方

第4順位以降

「10万円」または「残元金10%」の少ない方

登記費用

抵当権を抹消するための費用(登録免許税、司法書士報酬)は任意売却の必要経費として控除することが可能です。

住宅金融支援機構の場合ですと、司法書士報酬の上限が1つの債権あたり1万円以内です。例えば債権者が3者いた場合には、3万円前後になるということです。

ご参考までに、抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。

租税公課

租税公課とは、固定資産税、住民税、所得税、健康保険料などのことを指します。

ローン返済にお困りの方は、経済的な原因である場合がほとんどですので、税金なども滞納してしまっていることも多いと思います。滞納の期間によっては、不動産に「差押え(さしおさえ)」がされてしまっていることがあり、その差押えを解除してもらえないと任意売却もできなくなってしまいます。

抵当権との順番の判断は、抵当権の設定日と、税金などの納付期限の早い方が優先されることになります。

税金などの滞納による差押え解除の交渉は、管轄部署や担当者により大きく対応が異なります。話すらまともに聞いてもらえないケースもありますので、まずは「差押えをされない」ことが一番のポイントになります。ご相談者様には支払いの優先順位に関するアドバイスもさせていただきます。

万が一差押えがされてしまった場合でも、管轄部署の担当者との交渉はお手伝いさせて頂きます。

管理費、修繕積立金

マンションの場合の、管理費や修繕積立金の支払義務は、そのままにしておくと任意売却による買主に引継がれてしまうことになります。

債権者としてもトラブルの原因となることは理解していますので、期間については限度はありますが、一般的に売買代金からの控除を認めていただけることが多くなっています。

皆様にとっては任意売却そのものよりも、売却「後」の生活の方が大切です。ローン返済に行き詰まってしまった場合には、優先して支払うもの、支払いをストップして売却「後」の生活資金に充当するもののメリハリがポイントとなります。

仲介手数料

任意売却による不動産仲介手数料に関しては、通常の不動産売買の手数料と同額を、売却代金から控除できることが一般的です。

つまり、売主様(不動産所有者様)が、手数料として別途自己資金などから別途ご準備いただく必要が無いということです。(通常の不動産売買の場合は、売場代金とは「別に」手数料をお支払いすることになります。)

弊社が「任意売却サポート」サービスをご提供させていただくうえで、全力でお手伝いできる根拠となっており、またご相談者様にとっても「持ち出しがない」ことは、再出発をする上でも重要なことですので、大変よい慣習だと考えております。

転居費用

具体的には「引越費用」のことを指す場合が多いですが、原則としては難しいと考えて準備して頂いた方が無難です。

売買代金などのその他の条件が揃えば、数十万円の控除が認められる場合もあります。

なお、債権者から控除を認めてもらえない場合は、買主様に交渉するなど、できる限りの対応はさせて頂きたいと思います。

売却代金の配分事例

売却代金2,000万円、第1順位の債権者は2,000万円以上抵当権を設定しているものと仮定

ケースにより異なることをご了承ください

債権者などの利害関係者との協議の結果、上図のとおり控除合計189万円が認められた場合

・第1順位抵当権者の配当(回収)金額=2,000万円-189万円=「1,811万円」となります。