東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

現在サイト改修中につき見づらい部分があることご容赦ください。業務は通常通り行っております。

住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください
オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

任意売却の4つの特徴(通常取引との比較)

任意売却の4つの特徴を解説します

任意売却は通常の不動産取引との違いには、以下の4つの特徴があります。

  1. 価格の決定に債権者の承諾が必要
  2. 複数の担保が設定されているとき事前調整が必要
  3. 売却代金から一部の諸費用が差し引かれる慣例がある
  4. 売却後に債務が残る

外見上は通常の不動産取引と何ら変わりません。少なくとも、物件購入者が検討する段階においては、市場の物件としてをふつうに検討します。

しかし、実際にはただ不動産会社などに売却を依頼すれば良いわけではなく、見えないところでいろいろと事前に調整することがたくさんあります。

不動産会社がお客様から売却の依頼を受ける場合、市場価格よりやや高めの値段で売れる可能性を匂わせて、仲介の契約を取り付けることはよくあります。あまり褒められたことではありませんが、時間的な制限がない場合は大きな問題になることはないでしょう。

しかし、ローンを滞納している状況での任意売却となると、根拠のない価格査定によって、販売活動の遅れや裁判所(国)による強制的な競売になるリスクも出てくることになります。

以下で、任意売却と通常の不動産取引の異なる4つの特徴をご説明致します。このサイトの中で重要度の高いページになります。

1.価格の決定に債権者の承諾が必要

任意売却の査定は慎重さが求められます

任意売却での価格を決めたり、途中で変更したりするときには、金融機関などの債権者の承諾が必要です。売却価格によって、いくら回収できるかが変わってくるからです。

特に注意が必要なのは、最初に高い価格で査定して、思うように販売がすすまないときです。価格を下げることは、回収も少なくなるので、納得のゆく説明をしないと承諾されないことになります。

通常取引であれば、不動産会社が仲介の仕事を獲得するために、やや高めの価格で査定をすることはよくあります。なるべく高く売りたいのは人情ですし、時間の余裕があるときは、大きな問題にはならないのです。価格の変更も売主の自由です。

任意売却では、なるべく高く売る努力をすることは大切ですが、時間制限債権者の承諾とのバランスが大切です。いい加減な査定価格によって、債権者の信頼を失うこともあります。最初から適正な価格ですすめる必要があります。

価格査定の傾向

  価格査定 ポイント
通常取引 仲介の仕事を取るために高めとなる傾向 期限がない場合は大きな問題なし
任意売却 価格を変更するたびに債権者の承諾が必要 調整に手間取り時間切れとなることも

2.複数の担保が設定されているとき事前調整が必要

債権者との調整が必要です

複数の会社から住宅ローンなどを借り入れているときには、事前に調整し、全員が合意しないと任意売却がをすすめることができません。

この複数の債権者の調整をするためには、抵当権のルールを知っておかなければいけません。

抵当権とは、ローンが約束通りに返済されない場合に、競売手続きによって、強制的に不動産を売却し、その売却代金から貸したお金を回収することができる権利です。住宅ローンを貸し出す金融機関などは必ず抵当権を設定します。

抵当権のルールとは「早いもの順」ということです。設定した時期によって「1番抵当権者」「2番抵当権者」と順番がつくことになります。

以下で簡単な事例を見てみます。1番抵当権=2000万円、2番抵当権=500万円と仮定し、「競売」と「任意売却」

競売により1500万円で売却

  債権金額 回収金額 備考
1番抵当権者 2000万円 1500万円

競売費用など(-)

2番抵当権者 500万円 0円 0円

任意売却により2000万円で売却

  債権金額 回収金額 備考
1番抵当権者 2000万円 2000万円 抹消承諾料、登記費用、仲介手数料(-)
2番抵当権者 500万円 0円 抹消承諾料(+)※数10万円

ポイントになるのは2番抵当権者です。競売、任意売却どちらの場合でも回収金額は「ゼロ」円ですが、任意売却に協力することで、抵当権抹消に協力するという名目で、数10万円の回収ができることになります。

ケースによって異なりますが、以上のような複数の債権者との調整や、その他の利害関係者との調整が必要になります。
→任意売却の事例

3.売却代金から一部の諸費用が差し引かれる慣例がある

手持ちの資金はほぼ不要です

売却代金から一部の諸費用が差し引かれるとは、手元資金を使わなくて良いということです。

ローンの支払いがむずかしくなっているので、手元に残っている現金が少ない状態です。もし任意売却を検討したとしても、数10万円の諸費用を準備しなければいけないとしたら、それ以上すすまなくなることになります。

債権者としても、競売になるよりも任意売却のほうが多く回収できると考えて協力します。取引をスムーズにすすめるために、諸費用の一部を差し引く(控除する)慣例になっていると思われます。具体的には以下の通りです。

  • 抵当権抹消承諾料
  • 登記費用、司法書士手数料
  • 税金などの差押え登記抹消承諾料
  • マンションの管理費・修繕積立金の滞納分
  • 仲介手数料
  • 転居費用(原則は認められません。)

通常取引では、以上の費用が差し引かれる(控除される)ことは原則としてありません

任意売却は、不動産の一般市場での売買取引の形式をとるので、不動産の売買仲介の免許(宅地建物取引業免許)を持つ不動産会社が関わることになります。積極的な販売活動がなければ、任意売却も成立しませんので、仲介手数料を手元資金からではなく売却代金から控除して確保する慣例となっております。

以上のように、債務者(ローンを借り入れた方)、債権者、サポートする不動産会社などの専門家などの関係者が、うまく機能するような仕組みがあるのです。
→任意売却で売却代金から控除できる費用

4.売却したあとも債務が残る

担保のない借入として残ります

任意売却をした場合、住宅ローンの残債は残ります。そもそも債務が残らない不動産の取引を、任意売却と呼びません。それは単なる通常の取引です。

不動産の担保を抹消することになりますが、任意売却のあとは「担保のない借入」として残ります。つまり、任意売却のあとも返済をつづけてゆかなければいけません。

任意売却の後の返済の窓口は、一般的にサービサーという債権の回収を専門に行っている会社になります。このとき、月々どれくらい返済できるのかの話し合いが持たれます。例えば1万円や2万円などです。

何年かきちんと返済を続けてゆくと債権の買い取りの打診を受けることがあります。ご自身が返済しないといけない債権をご自身で買い取るということは、債権が消える、つまり以後ローンを返済しなくてよいということです。

任意売却後の債務の返済がどのようになってゆくのかの簡単な例をご説明します。

例えば、①サービサーは保証会社などから500万円の債権を25万円で買い取る②債務者はサービサーに月々2万円の返済を24カ月(=48万円)続ける③債務者はサービサーから24か月後に25万円で債権を買い取る④サービサーは48万円の利益となる

これはあくまで例ですので、具体的な数字はケースにより異なります。

任意売却後の返済の交渉をする際にも、債権者との付き合い方が良くも悪くも影響してきます。
→任意売却のあとはどうなるか?

サービサーの債権回収のイメージ(500万円の債権を50万円で買取ると仮定)

  金額 お金の流れ
①買取金額 ▲25万円 サービサー→保証会社
②月々返済額 48万円(2万円×24カ月) 債務者→サービサー
③売却金額 25万円 債務者→サービサー
④サービサー収支 48万円