東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

現在サイト改修中につき見づらい部分があることご容赦ください。業務は通常通り行っております。

住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください
オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

任意売却のメリット・デメリット(競売との比較)

任意売却には5つのメリットがあります

任意売却のメリットは5つあります。住宅ローンの滞納をした場合、何の対策もせずにそのままにしておくと、裁判所(国)による強制的な競売となってしまいます。

競売と任意売却を比較した場合のメリットをご確認ください。

  1. 高い価格で売れる可能性がある
  2. 短期間で売れる可能性がある
  3. 生活資金が受け取れる可能性がある
  4. 残った債務をうまく整理できる可能性がある
  5. 周囲の方(ご近所、会社)に知られずに進められる

任意売却は、不動産を一般の市場で売却することになります。競売と比べると、価格時間生活資金残債プライバシーなどの面で優れた特長があるのです。

デメリットはご自身が主体的にすすめる必要がある点です。そのまま何もしなくてもすすんでゆく競売との決定的な違いです。しかし、専門家などに相談し、サポートなどをお願いすることで、アドバイスを受けながらほとんど負担なくすすめることも可能です。

任意売却と競売の比較

  任意売却 競売
価格 高い 安い
時間 短い 長い
生活資金等 受取れる可能性あり 受取れる可能性なし
残債 少ない 多い
プライバシー 守られる 守られない

1.高い価格で売れる可能性がある

一般市場で取引します

任意売却は競売とくらべると高く売れる可能性があります。一般市場で、多くの検討者に対してオープンな販売活動をおこなうからです。そして高く売れるということはローンの債務が減るということです。

競売の取引は、一般の方にとってはなかなかハードルが高いです。競売市場は整備されてきていますが、不動産会社投資家などのプロがほとんどです。一般の方がご自宅を購入するのに、競売で買うケースは少ないと思われます。

また、競売のときの物件の査定は市場価格の60~70%となることが多いです。

任意売却は一般の不動産市場で取引されますので、住宅ローンも使え、自由に内覧もでき、検討者も多いので、競売手続きによる売却よりも高く売れる可能性が高くなります。価格が高ければ残債も少なくなりますので、滞納した方にとっても、金融機関などの債権者にとっても、お互いにメリットがあります。

高い価格で売れる理由

  任意売却 競売
ローン かんたん むずかしい
室内見学 できる できない
買主 一般の方

プロの投資家

不動産会社

評価 市場評価 競売特有の減価

2.短期間で売れる可能性がある

金利負担が抑えられます

任意売却は一般市場での取引ですので、短期間で売れる可能性があります。購入者が見つかれなければ進まないのは通常取引でも同じです。

競売の手続きは、以前にくらべると早くなってきていますが、法律の手続きですので、一定の時間が掛かります(裁判の手続きをイメージするとわかりやすいです)。参考までに競売となった場合の流れを、一部ご紹介いたします。

  1. 競売の申し立て
  2. 差押え
  3. 担保不動産競売開始決定
  4. 不動産の現況調査
  5. 配当要求終期の公告
  6. 期間入札決定
  7. 期間入札の公告
  8. 期間入札
  9. 開札
  10. 売却許可決定
  11. 代金納付
  12. 引渡し

→競売手続きの流れの詳細へ

ケースにより異なりますが、1.の競売開始決定~12.の所有権移転まで少なくとも6カ月~1年かかります。この期間、高い金利で遅延損害金が発生しますので、ローンの残債が多く残ることになります。

任意売却の場合は、競売手続きのように法律に定められた手続きがありませんので、短期間で売却できる可能性が高まります。

不動産の引渡し時期に関しても、一般の不動産取引と同じように買主との話し合いで、柔軟に対応していただけることもあります。競売は強制的に立退きを要求される可能性もあります。

3.生活資金が受け取れる可能性がある

任意売却では、売却代金から引越費用などとして、生活資金が受け取れる可能性があります。

賃貸住宅にお住替えの方の場合、敷金、礼金、賃料、保証料、仲介手数料、引越費用などまとまったお金が必要となります。

一方、競売となってしまった場合は、このような生活資金を買主などから受け取れる可能性はほぼないといえます。法律が整備されたことで、簡単に強制執行ができるようになったからです。立退料などはほとんど期待できないのです。

注意点としては、仮に生活資金などが受け取れる場合でも、不動産の代金の決済の後になりますので、引越費用などは計画的に準備しておくことが大切です。以下に、任意売却の成立前後での流れを一覧にしましたのでご確認いただければと思います。

任意売却成立「前後」の流れ

  お金の支払い お金の受取り
①売買契約締結    
②新居さがし    
③賃貸借契約  
③引越  
④代金決済/引渡し    
⑤引越費用など受取り   (●)

4.残った債務をうまく整理できる可能性がある

相談しながら返済できます

任意売却では、残った債務をうまく整理することができた事例が多くあります。

任意売却を行うことは債権者の回収に協力しているという見方もできます。競売にくらべて時間、費用の負担が少なく、高く売れる可能性があるからです。

残ったローンの返済の窓口はサービサーという債権回収専門の会社になることが一般的です。サービサーは債権を保証会社などから、額面よりかなり安く買っています。

どういう事かというと、例えばサービサーは「500万円を返済してもらえる権利を50万円で買う」ということです。つまり50万円以上返済してもらえれば利益が出るということです。

あくまで簡単な例ではありますが、このような仕組みですので、残った債務の返済に関しては、柔軟に対応して頂けることもあります。ある期間きちんと返済していると「債権を買い取りませんか?」などと提案を受けることになり、そこで債務は完全にゼロになります。

5.周囲の方(ご近所、会社)に知られずにすすめられる

インターネットで公開されます

任意売却は、一般市場で不動産を売却することになりますので、ご自身が言わない限り、経済的な理由でお住いを売るということを、ご近所の方や会社の方などの周囲の方に知られることはありません

知られてしまう場合でもその範囲は限定的です。例えばマンションの管理費・修繕積立金を滞納している場合は、管理組合の関係者が知ることになります。しかしその情報が第三者に公開されることはありません

一方、競売になりますと、不動産の住所、外観、室内の写真など細かい内容が、不動産競売物件情報サイトに公開されてしまいます。すると、競売により物件の購入を検討している不動産会社、投資家などがお住いの周りを見に来たりご近所への聞き込みをしたり、競売代行を行う会社などがチラシ作成して、ポスティングをおこなったりと、プライバシーが守られないことになります。

限られた範囲の方にだけ説明をしたり、対応したりすることは仕方がないとも思えますが、競売情報が公開されると情報がどのように伝わるかわからず、精神的にも大変になる方も多いと思われます。
→競売のデメリットの詳細へ