東京、新宿で任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方に「任意売却」の情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711
住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください  

03-5362-1628

任意売却の特徴

任意売却のメリットについてご説明いたします。競売(=強制的な売却)との比較で考えるとわかりやすいです。

任意売却の5つの特徴

項目をクリックすると詳細説明にうつります

高く売れる可能性がある

通常の不動産売買と同じ手続きです

短期間で売れる可能性がある

買主が見つかれば時間制限を受けません

残った債務の交渉がしやすい

債権者との誠実な交渉がポイント

周り(近所、会社など)に知らない

通常の不動産売買と同じ手続きです

高く売れる可能性がある

任意売却/競売の「価格」比較

任意売却は「通常」の売却方法

任意売却は、通常の不動産と同様に一般市場にて売却活動を行います。

競売手続き(法律にもとづいて淡々と進められるので「手続き」と呼ばれています)による売却は、市場価格の60~70%と言われております。

それでは、なぜ競売手続きによる売却は市場の60~70%の価格となるのでしょうか?主な理由としては以下のものが考えられます。

①ローンの借入が難しい

②室内の見学(内覧)ができない

③購入検討者が専門のプロの業者、一部の個人に限られる

④不動産鑑定(価格査定)で競売特有の減価が採用される

したがいまして、一般市場で売却される任意売却の方が、競売手続きによる売却よりも高く売れる可能性があります。

債務者(不動産所有者)にとっては「残債」が少なくなり、債権者(金融機関、保証会社など)は債権の「回収」が多くできることを意味するので、お互いにとってメリットがあると言えます。

短期間で売れる可能性がある

任意売却/競売の「期間」比較

「法定手続き」がありません。

競売手続きの迅速化が図られていますが、裁判所の法的な手続ですのである程度の期間はかかります。(その他の裁判手続きをイメージいただけるとわかりやすいかと思います。)

競売手続きは以下のような順序で進んでゆきます

・競売手続開始決定

・執行官等の現地調査

・期間入札の公告

・入札期日

・代金納付/所有権移転

ケースにより異なりますが、一般的に競売開始決定~所有権移転まで6カ月から1年かかります。したがって、高い利率で遅延損害金も発生するため、残債が多く残る結果となります。

任意売却の場合は、競売手続きのように法律に定められた手続きがありませんので、その分短期間で売却できる可能性が高まります。(買主が見つかるかどうかは、任意売却も競売手続きも同じです。)

任意売却が決まった後の不動産の引渡し時期に関しても、一般の不動産取引と同じように買主との話合いで、柔軟に対応していただけることもあります。一方、競売は強制的に立退きを要求される可能性が高いです。

生活資金が受け取れる可能性がある

まず、お気をつけ頂きたいのですが、引越代などの生活資金が確実に受け取れるわけではないということです。

先の任意売却のメリットでご説明しました通り、任意売却の方が競売手続きよりも「多く」「短時間で」貸したお金の一部を回収できる見込みがあることから、金融機関などの債権者から譲歩を引き出しやすいという意味です。

競売手続きの場合、落札者には債務者( 所有者) に立ち退き料などの金銭を支払う義務は法的にありません。あるとすれば、落札者の善意によるものです。最近では競売における法的整備が進んだため、比較的簡単に強制執行を行うことができるようになりました。それゆえ落札者が所有者に対して立ち退き料を支払わないケースが多くなっているようです。

任意売却

引越代などの費用を受取れる可能性・・・有り

競売

引越代などの費用を受取れる可能性・・・ほとんど無し

残った債務の交渉がしやすい

任意売却後の残債イメージ

債権者との交渉がしやすいです

任意売却は、不動産の所有者のメリットであると同時に、金融機関などの債権者にとっても「高く」「短期間で」の回収につながるという意味で、メリットがあるとも言えます。

何らかの事情でローンが返済できなくなるという事は、誰にでも起こりうるアクシデントですので、金融機関などからの連絡や通知などを無視したりせずに、誠意をもって対応することによって、任意売却「後」の残債の返済条件も、ずいぶんと変わってきます。

競売手続きによる場合、債権者にとっては申立費用や予納金などの余計な費用がかかることに加えて、より「少なく」「遅く」しか回収できないことから、残債の返済条件に関しても、より厳しい対応をされることが多いと言えます。

債権者との交渉の余地がなくなり、結果として「自己破産」しか選択肢が無いということにもなりかねなません。

周り(近所、会社など)に知られない

不動産競売物件情報サイト(BIT)

だれでも見ることができます

競売手続となった場合、一般には知られておりませんが、どのようなことが起こるのでしょうか?

・競売とハッキリ分かる形で、売却手続きが行われる(新聞、インターネットなど各種媒体)

・競売代行業者が近隣へチラシのポスティングなどを行い営業活動を行う

・執行官や不動産会社が近隣への聞き取り調査などを行う

つまり、ご本人が隠しておきたいかどうかにかかわらず、近隣の方に経済的な破たんを知られてしまう可能性が高い状況になります。

任意売却は、通常の不動産売却と同様の手続きにより進めてゆきますので、購入検討者以外の方に知られる可能性は低いと言えます。インターネットやチラシなどで売却情報を広告することはありますが、通常の不動産売却の活動としてであり、それをご覧になった方には経済的な状況を知られることはありません。

もちろん、経済的に苦しくなってしまった結果、競売などになってしまったからと言って、このホームページで何度も繰り返し申し上げているとおり「恥ずかしいことではない」ですが、ご本人にとってはなるべく周りの方に知られずに進めたいというのが本音だと思います。

また、近所付き合いの多い、奥様やお子様にとっては、このことはその他のメリット以上に大切なことかもしれません。