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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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競売の7つのデメリット

デメリットをご確認ください

競売には7つのデメリットがあります。

競売と聞くと「無理やり売られてしまうのでは?」とか「怖い人たちが来るんではないか?」のようなイメージはお持ちの方も多いかと思います。しかし具体的にどのようなデメリットがあるかをご存知の方は意外と少ないように思われます。以下で具体的に見てゆきましょう。

  1. 市場価格より低い金額でしか売却できないことが多い
  2. 競売の後に残った債務の交渉むずかしい
  3. 引越費用などの生活資金は受取れない
  4. 転居のタイミングを自分で決められない
  5. 競売となったことが知人などに知れる可能性が高い
  6. 連帯保証人迷惑をかける可能性が高い
  7. 精神的ダメージが大きい

以上のデメリットは、任意売却ですすめる場合との比較です。競売の手続きは、ご自身が関与しなくても、法律で決められた通りに勝手にすすんでゆきます。つまり、何もしないと競売になってしまうことになります。

1.市場価格よりも低い金額でしか売却できないことが多い

市場価格の60%前後です

競売の一番のデメリットは、売却の価格が市場価格(相場)よりも低くなる可能性があることです。価格を評価(鑑定)する際に「競売」という事実だけで低くなることになります。これを専門的には「競売市場修正」といいます。

入札により、値段が上がることはありますが、競売で不動産を購入しようという入札者は、次のようなリスクを承知して、安く買おうという考えの方がほとんどです。

  • 売主、裁判所に瑕疵担保責任がない
  • 物件の説明を受けられない
  • 内覧(室内を見ること)ができない

つまり、リスクがおおきい競売で、市場価格(平均の相場)より高い金額で購入しない、と考える方が自然です。特別の事情がない限り、一般の市場で探した方が、物件数も多く、安全性も高いと言えます。

低価格でしか売れないということは、ローンなどの残債が多く残るということです。また競売手続き期間中の遅延損害金や債権者が支払った競売申立費用などもそこからに差し引かれます。結果として、債務が多く残ってしまい自己破産しか選択肢がないということも多くなります。
注意)ご相談者様の状況によっては、当社でも自己破産をおすすめする場合があります。

2.競売の後に残った債務の交渉むずかしい

残債が多く残ります

競売によってお住まいなどの不動産が売却されても、住宅ローンの債務はなくなりません。債権者などと交渉して、返済を続けることになります。競売「後」に残った債務の交渉は一般的にむずかしいと言えます。主な理由は以下の通りです。

  1. 債務が多く残るため
  2. 債権者との関係が築けていないため

1.については、競売の場合は低い金額でしか売れない可能性が高いことから、債務は多く残る傾向にあるためです。

2.については、競売は裁判所(国)が主導して淡々と進んでゆく手続きであり、債権者との接点はほとんどなくすすんでゆきます。また、連絡や通知にきちんと対応しなかった結果として、競売になるケースも多いです。

任意売却後の残債務が柔軟に対応してもらえるのに対して、競売後の債務の場合は、債権者の対応が厳しい傾向があります。分割での返済が認められることはほとんどなく、給料の差し押さえなどが行われるケースもあるようです。

3.引越費用など生活資金は受取れない

引越費用などは受取れません

競売により売却された場合、落札者(購入者)から引越などの費用はほとんど受取れません

競売にかかわる法律が整備されたため、以前よりも容易に強制執行の申立てができるようになり、不法占拠者として強制的に退去させられてしまうことも十分にあり得ます。

競売によって不動産を購入しようと考えるの入札者は、不動産会社やプロの投資家といった「いくら儲かるか」を考える人が多いので、厳しい対応となる傾向にあります。

任意売却の場合、債権者との関係にもよりますが、一部の費用は売却代金から差し引かれ(控除され)ます。つまり、自己資金をあまり使わずにすすめることもできるのです。
→売却代金から控除できる費用

4.転居などのタイミングをご自身で決められない

競売のスケジュールで動きます

競売は法律によって決められた制度にしたがってすすめる手続きですので、個人的な事情考慮されないのです。つまり、お引越などのタイミングを相談して決めるなどはできないということになります。

一定の猶予期間はありますが、その期間がすぎますと、強制執行により、立ち退きを迫られることになります。法律が整備されたことで、簡単に強制執行の申立てができるようになったのです。

競売の制度が、このようにきちんと運用されていることは、経済を発展させてゆくうえでは非常に大切です。そうでなければ金融機関などもお金を貸すことに対して消極的になるでしょうし、金利も高くなる可能性もあります。しかし、競売によって売却される当事者になった方にとっては、厳しい制度といえます。

任意売却などにより、債権者などの利害関係者や購入をご検討する方と、友好的にすすめることにより、ある程度の調整の可能性は高くなります。

5.競売になったことが知人などに知れる可能性が高い

インターネットなどで公開されます

競売においては、裁判所新聞紙上インターネットなどさまざまなメディアで、まさに「競売物件」として情報が公開されることになります。つまりだれでも見れる状態になるということです。

また、裁判所から派遣される執行官、評価人や、競売代行業者や入札予定者などが、物件の現状を調査するために、お住いの周りを入れ替わり立ち替わり視察したり、近隣に聞き込みをすることも考えられます。プライバシーが確保しづらいといえます。

任意売却の場合は「通常の不動産売却」として情報を買主、不動産会社または購入検討者に公開するだけです。まったく情報が漏れないとは言い切れませんが、ある程度コントロールは可能と思われます。

当社では、ローン滞納などの問題は誰にでも起こりうることで恥ずかしいことではないとの考え方ですが、ご本人にしてみれば、できるだけそっと処理し、余計な精神的な負担はなるべく少なくしたい思うのが普通だと思います。

6.連帯保証人迷惑をかけてしまうことがある

連帯保証人は同じ責任があります

連帯保証人には、住宅ローンを借りた本人と全く同じ責任と義務があります。もっと言いますと、借りた本人より先に請求される可能性がある立場にあるのです。

住宅ローンを滞納してしまった場合は、状況が深刻になる前に、必ず連帯保証人の方にご報告をすることが大切です。なぜならリスクの高い役割を引受けてもらっているからです。

競売によって売却された後、債務が残ることが一般的です。債務が返済できなければ、連帯保証人の方も、お住いを失うことになったり、自己破産をしなければならなくなったりと、ご迷惑がかかる可能性があります。

任意売却の場合も、以上のようにご迷惑をおかけする可能性はありますが、、債権者との話し合いなどで、うまく折り合いを付けられる可能性も残っております。

7.精神的なダメージが大きくなってしまう

プライバシーが守られません

競売のデメリットを総合しますと、結果として精神的なダメージも大きくなってしまう傾向にあります。

特にプライバシーが守られづらい点が大きいです。競売の情報が公開されることで、知人などに知られてしまう可能性が高く、悪い業者も含めていろいろな人からアプローチを受ける日々は、少なからず精神的に負担になると思います。

最終的にやむを得ず競売となってしまったのであれば、気持ちを切り替えるしかありません。しかし、なるべく経済的にも精神的にも余計な負担を少なくする選択肢を知っておくことは大切だと思います。

任意売却で全ての問題が解決できるわけではありませんが「よりソフトな」着地をすることで、再スタートがなるべく早くできればよいと考えております。