東京、新宿で任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方に「任意売却」の情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711
住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

競売のデメリット

競売は、民事執行法という法律に定められた、裁判所を通じた不動産処理の手続きです。

競売手続となった場合には、債務者(ローンを借り入れた人)の意思は反映されず、強制的に進行して行くことになります。

ローンの返済がむずかしくなり、お住まいなどの所有不動産を売却(処分)することは、任意売却と同じですが、その過程や結果、感情面でのダメージは異なります。

競売の7つのデメリット(項目)

市場価格より低い

市場価格の70%ほどに設定

競売の最大のデメリットは、市場価格(相場)よりも低くなる可能性があることです。価格を評価(査定)する際に「競売という事実だけで低くなることになります。

入札により、値段が上がる可能性はありますが、競売で不動産を購入しようという参加者は、リスクがあることが分かっていますから、あえて市場価格(相場)より高い価格で入札することは少ないと考える方が自然です。

低価格でしか売れないということは、ローンなどの残債が多く残ることを意味します。また競売手続き期間中の遅延損害金や競売申立費用などもそこからに差し引かれます。

結果的に自己破産しか選択肢がないということも多いです。

注意)ご相談者様の状況によっては、弊社でも自己破産をおすすめする場合があります。

残った債務の交渉がむずかしい

残債多くなりやすい

競売は裁判所が主導する不動産処理の「手続き」であり、その過程で、債権者と債務者が話し合いなどの接点をもつことはほとんどありません。また、ローンなどの支払いがむずかしくなったにもかかわらず、債権者にきちんと対応しなかった結果競売になってしまうケースもあります。

任意売却後の残債務が柔軟に対応してもらえるのに対して、競売後の残債務の処理は、債権者(金融機関、保証会社など)の対応が厳しい傾向があります。例えば給料の差し押さえなどが行われるケースもあるようです。

引越しなどの費用がでない

特別な配慮は望めません

競売手続による売却の場合の引渡し(立退き)の時期は、落札者の都合が優先されます。一般的には見ず知らずの人が落札するので、対応が比較的厳しくなることは、想定しておく必要があります。

不法占拠者などとして強制退去をさせられることもあるので、経済的に苦しい状況で、転居先などを探さなければいけないこともあります。

任意売却の場合、債権者との関係や規定にもよりますが、一部の費用は売却代金から控除されますので、売却時の負担が少なくなる傾向にあります。(「売却代金の配分」のページをご参照ください。)

退去の時期が決められない

競売手続による売却の場合の引渡し(立退き)の時期は、落札者の都合が優先されます。引越などの費用の考え方と同じと考えてください。

不法占拠者として強制退去をさせられることもあるので、経済的に苦しい状況で、転居先などを探さなければいけないこともあります。

周囲に競売になったことを知られる

競売においては、裁判所、新聞紙上、インターネットなどで、まさに「競売物件」として情報が公開されることになります(だれもが見れる状態になるということです)。

また、裁判所から派遣される執行官、評価人や、競売代行業者や入札予定者などが、物件の現状を調査するために、近隣の方に聞き込みをすることも考えられます。

任意売却に比べますと、プライバシーの確保がしずらいです。任意売却は「通常の不動産売却」として情報を買主、不動産会社に公開するだけです。

弊社では、ローン滞納などの問題は誰にでも起こりうることで恥ずかしいことではないとの考え方ですが、ご本人にしてみれば、余計な精神的な負担はなるべく避けたいと思います。

連帯保証人に迷惑をかけることがある

連帯保証人に迷惑がかかります

これまでご覧いただいたデメリットにより、競売による落札価格が市場価格(相場)よりも低く、債権者との残債の支払い条件の話し合いがむずかしいことが多いです。

連帯保証人がいらっしゃる場合には、すぐにその方への請求が行われ、支払いができなければその方のお住まいなどの不動産が競売になってしまったり、自己破産に追い込まれてしまったりと、多大なご迷惑をかけることになる可能性があります。

このことは、任意売却の場合も同じですが、債権者との話し合いなどで、うまく折り合いを付けられる可能性も残っております。

精神的ダメージが大きい

再スタートを早く切りましょう

不動産を売却して債務の一部を整理するという意味では、競売も任意売却も同じです。

ただし、これまで見てきたデメリットを総合的に見てみますと、競売による処理でお住まいなどの不動産を失うことが周囲の人に知られ、残債の処理方法の話し合いもままならず、良いも悪いも含めて様々な業者にアプローチを受ける日々を過ごすことは、少なからず精神的な負担になることと思います。

最終的にやむを得ず競売となってしまったのであれば、気持ちを切り替えるしかないかもしれませんが、ただでさえ大変な思いをされているのですから、なるべく経済的にも精神的にも余計な負担がかからない選択肢を知っておくことは大切だと思います。

任意売却で全ての問題が解決できるわけではありませんが「よりソフトな」着地をすることで、再スタートがなるべく早くできればよいと考えております。