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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

競売手続きの流れ

それぞれに意味があります

競売は、法律で決められたルールにしたがって、淡々とすすめてゆく手続きですので、それぞれのステップ一つ一つに意味があり、そのステップが前後することは原則としてありません。

通常の売買は、お互いの合意や気持ちの変化、条件の交渉などで、スケジュールはそれぞれ違います。

競売の流れの中にはいくつかのサインがあります。郵送などされてくるいろいろな通知や情報公開のタイミングは見逃してはいけないサインですので注意して見てゆきましょう。

順番 流れ 備考
1 競売の申し立て 債権者が裁判所に申し立てます
2 差押え 裁判所が職権で登記します
3 担保不動産競売開始決定 裁判所から通知(その1)が来ます
4 不動産の現況調査等

裁判所から通知(その2)が来ます

5 配当要求終期の公告 情報が公開されます
6 期間入札決定 裁判所から通知(その3)が来ます
7 期間入札の公告 情報が公開されます
8 期間入札 実質的なタイムリミットです
9 開札  
10 売却許可決定 買受人(買主)が決まります
11 代金納付 所有権移転
12 物件の引渡し 強制的立退き

1.競売の申し立て

不動産に抵当権を設定した債権者(金融機関、保証会社など)が裁判所に不動産競売申立てを行うことです。

競売の手続きは、不動産に抵当権を設定した債権者が、約束通りにローンなどの返済がなされなかったときに、裁判所を通じて不動産を強制的に売却して、貸したお金を取りもどす制度です。

競売の申し立てにも、債権額に応じて費用や予納金がかかるため、任意売却などの対策を検討する場合は、まず、競売の「申し立て前」にすすめることが大切です。

(参考)不動産競売事件(担保不動産競売,強制競売)の申立てについて

債権金額 予納金
2000万円未満 60万円
2000万円以上5000万円未満 100万円
5000万円以上1億円未満 150万円
1億円以上 200万円

2.差押え

債権者から裁判所に競売の申し立てがあると、不動産に差押えの登記がされます。

差押えをするのは、不動産を知らないところで売却されてしまったり、処分されたりすることを防ぐためです。

仮に差押えの登記がされた後に、売買されて第三者が所有権を持った場合でも、競売により落札されたときには、その所有権は無かったことにされてしまいます。

そのようなことをする人はほとんどいないので、結果として債権者の権利が守られることになります。

3.競売開始決定(通知その1)

債権者が競売の申し立てをし、裁判所に受理されますと、不動産の所有者に、「(担保不動産)競売手続開始決定」の通知が送られてきます。これは特別送達という形で直接手渡しされ、受取の拒否ができません。

その名の通り、競売の手続きの開始が決定された、ということですので、完全にレールに乗ったということです。

何もしなくても3~6カ月しますと、入札の期日となり、購入希望者が入札をすることになります。

4.不動産の現況調査について(通知その2)

担保不動産競売手続開始決定の通知が届いた後、約1カ月しますと「不動産の現状調査について」の通知が届くことになります。

裁判所から任命された執行官、評価人(不動産鑑定士)などがやって来て不動産を調査します。入札希望者に対して物件の状況や、価格などの情報提供することが目的です。

さまざまな調査が行われますが、室内の写真も多く撮られ、ゆくゆくインターネットなどで公開されることになります。

現状調査を行う執行官は、法的に強制力を持っているので、室内への立ち入りを拒むことはできず、鍵を取り壊してでも室内などに入り調査する権限が与えられています。また、場合によっては近隣の方に聞き取り調査をすることもあるようです。

5.配当要求終期の公告(情報公開)

配当要求終期の公告とは、競売を申し立てた「以外」の債権者に「どれだけの債権(お金を返してもらえる権利)があるのかを申しでてください」という期限をお知らせすることです。

このお知らせは、「公告」という方法により行われます。公告とは、裁判所において誰にでも見れるように掲示することです。この時点で、ローンを滞納してしまった不動産の情報が、公開されることになります。

この情報をもとに営業活動をしている業者や、そういった業者に情報を提供する専門の会社もあります。営業活動によるアプローチ自体はとくに問題ではありませんが、その中には、悪意のある業者などが含まれていることです。

例えば、できもしない解決策などを提示して、着手金などをもとめ、結果なにもしないといった業者も実際にいますので、十分にお気をつけ頂ければと思います。

6.期間入札決定の通知(通知その3)

入札が行われる1~2カ月前ぐらいになると、期間入札(期間を決めて入札すること)の決定の通知書が、不動産所有者に届くことになります。いよいよ、入札が行われる最終段階といってよいでしょう。

7.期間入札決定の公告(情報公開)

期間入札の公告においては「4.不動産の現状調査」で行った調査をもとにして、以下の情報が公開されます。通称「3点セット」などと呼ばれたりしております。

  • 物件明細書
  • 現況調査報告書
  • 評価書

これらの情報は裁判所の閲覧室、新聞紙上、裁判所の運営するインターネットサイト(BIT|不動産競売物件情報サイトなどに公開され、誰でも見ることができるようになります。

この段階になりますと、実際に入札を希望している方などが、お住いの周辺を視察したり、ご近所の方にヒアリングをしたりといったことが行われるようになります。

また、業者などはご近所の方に入札をおすすめするような折込チラシを投函するなど、競売となってしまった情報は、ますます知れわたってしまうことも考えられます。

8.期間入札

期間入札とは、ある一定の期間、購入希望者からの入札を受付けることをいいます。期間入札が始まってしまうと、これまでの債権者などに加えて、入札した方も利害関係者となってしまいます。

物件明細書には価格に関して以下の内容が記載されます。

  • 売却基準価額(市場価格の70~50%)
  • 買受可能価額(売却基準価額の80%)
  • 買受申出保証額(売却基準価額の20%)

売却基準価額は競売による様々なリスクなどが考慮され、一般的には市場価格から30%~50%を差し引いた金額となることが多いです。

買受可能価額は売却基準価額の80%に設定されることが多く、この金額以上でないと入札が受付けられません。

買受申出保証額は売却基準価額の20%に設定されることが多く、入札するには現金などを準備しないといけません。

9.開札

開札とは、入札の封を開け確認することで、は入札期間の約1週間後に行われます。

競売はオークション方式ですので、最も高い価格を提示した方が落札(買受ける権利を得る)することになります。

入札者がいない場合は、売却基準価額などを更に低い価格に変えたうえで、同様の方法で期間入札が実施され、それでも落札されない場合は、特別売却という先着順の手続きになってゆきます。

1回目の期間入札の後すぐに、特別売却となる場合もあります。

10.売却許可決定

落札者がその不動産を買受けるのが適切かどうかを審査したうえで決定します。

第三者の異議などがなければ、落札者が買受人として確定することになります。

11.代金納付

落札者が買受人に確定することになると、買受人には代金の納付義務が生じます。

一定期間後に代金を納付すると、裁判所は法務局に登記を嘱託(職権で登記させる)し、所有権移転がなされます。

12.物件の引渡し(立退き)

買受人が代金を納付をした時点で、所有権は買受人に移転しております。

一定の猶予期間が設けられていますが、所有権のない建物にお住まいになっていると「不法占拠」とみなされ、強制的に退去させられてしまう可能性があります。

最近では、競売制度の整備が進み、所有権移転と同時に「不動産引渡し命令」の申立てを行う買受人も多くなっています。つまり買受人が速やかに引渡しを受けやすくなるような整備が進んでいます。

以上、担保不動産競売の手続きに関して一連の手続きを見てきましたが、競売の申し立てをした債権者は、残債に関して譲歩することが少ないので、結果として自己破産しか選択肢がなくなってしまうということになりやすいのです。