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不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

滞納するとどうなる?(4つのステップ)

4つのステップで進んでゆきます

住宅ローンを滞納してしまったときには、4つのステップですすんでゆきます。なんとなくすすんでゆくのではありません。ステップのそれぞれに意味があります(金融機関により細かなちがいはあります)。

  1. 「督促」「催告」が電話・書面できた
  2. 「期限の利益喪失」の予告、通知がきた
  3. 「代位弁済」の予告、通知がきた
  4. 「(担保不動産)競売開始決定」の通知がきた

ステップがすすんでゆくと、対策の選択肢がだんだんと少なくなってしまいます。とにかく早めのアクションが大切です。

以下でそれぞれのステップを解説いたします。ご参考までに危険度のイメージを数字で表現しております。ただ危険度が高いからといって、なんの対策もとれないわけではありません。まずはご自身の状況を把握したうえで、早めに信頼のできる専門家にご相談することをおすすめいたします。

1.「督促」「催告」が電話・書面できた

危険度は30%です。

督促や催告を無視してはいけません

督促や催告とは、簡単にいうと「返済が遅れているので、予定通りに返済してください」という、連絡や書面による通知などのことです。滞納が1カ月、2カ月、3カ月・・・と、期間によってだんだんと厳しい内容になってきます。

例えば、ローンの引き落とし日にたまたま口座の残高が「うっかり」不足していることもありますので、最初は比較的やさしめの内容の督促や催告がくることになります。

金融機関により異なりますが、滞納が3カ月から6カ月つづきますと、次のステップである「期限の利益喪失」へとすすんでしまうことになります。

ここでのポイントは、督促、催告などの連絡や書面を無視したり、放置したりせずに、誠実に対応することです。なぜなら、金融機関の担当者は、なんらかの事情で滞納となってしまう方が一定割合いることは理解しており、冷静に対応される方がほとんどです。また、今後の対策を相談するにも、少なくともマイナスの評価は避けたいところです。

そうはいっても、金融機関の担当者から、何を言われるか分からないどう答えていいかもわからないなど、不安や心配でなかなかご連絡しづらいということも良く分かります。ただ、そうこうしているうちに時間が経過してしまうのは良くないです。

そこで、この段階から専門家にご相談されるのは1つの方法です。受け答えに関してアドバイスを受けたり、今後の方針などが見えてくるだけで、気持ちが少しでも軽くなるかも知れません。おひとりで悩みを抱え込まなくてよいのです。
→滞納したときにやってはいけないこと

抵当権などの担保が設定されている以上、無視や放置したりしても、時間では解決しません。ステップは着実に進んでゆきます。

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2.「期限の利益喪失」の予告・通知がきた

危険度は60%です。

一括での返済を求められます

最初の督促状や催告書の通知などから3~6カ月が経過しますと少し様子が変わってきます。

これはさすがに「うっかり」ではないと判断され、「期限の利益喪失」を予告する書面が、内容証明郵便(いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって郵便局が証明する制度)によって金融機関から送られてきます。

「期限の利益」とは、借り入れたお金を「分割払いする権利」のことであり、期限の利益を喪失(失う)することは「すぐに、残ったローン残額を一括で返済」しなければいけないことになります。

金融機関としては、貸したお金が返済不可能と判断するということになります。すみやかにこれまでの滞納分を一括で返済するなどの対応をしないかぎり、次のステップにすすんでしまうことになります。ただし、一般的にこれまでローンの返済がむずかしかった方が、滞納分を一括返済することはむずかしいと思われます。

ここでのポイントは、住宅ローンを返済するために、金利の高い消費者金融カードローンなどから絶対に借り入れてはいけません。消費者金融、カードローンなどは金利が高く期間が短いのでさらに返済が大変になり、銀行などに比べると取り立て厳しいことが一般的です。
→滞納したときにやってはいけないこと

「期限の利益」喪失の通知が来たということは、最終の通知(通告)であり、交渉の余地はなくなってしまった状態です。つまり「残ったローン全額を一括で返済」する以外は方法が無いということです。

この書面も無視や放置をしていると、金融機関や保証会社は事務的に競売手続きの準備を始めることになります。

ここでも「早めの対応」が基本です。ここのステップより先になりますと、一般の方がおひとりで解決することはむずかしくなってきますので、専門家などになるべく早くご相談することをおすすめいたします。

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3.「代位弁済」の予告・通知がきた

危険度は80%です。

保証会社などから一括の返済をもとめられることになります

住宅ローンの借入をする際にはほとんどの場合、〇〇保証会社、△△保証協会などと「保証委託契約」を締結し、その保証会社などに連帯保証人になってもらっています(お忘れになっている方も多いと思いますが・・・)。

保証会社などの役割は、返済できなくなったローンの残り全てを、金融機関に対して、お金を借り入れた人に代わって(代位)一括返済(弁済)することです。これを「代位弁済」といいます。保証されているのはローンの借主ではなく金融機関なのです。

借主は代位弁済がなされても、住宅ローンの債務は残ります。返済すべき相手(債権者)が保証会社などに変わるだけです。

代位弁済により債権者が保証会社などに変わると以下のようなことが起こります。

  • 残りのローンの全額を一括弁済する必要がある
  • 団体信用生命保険が解除となる
  • サービサー(ローン回収の専門会社)が登場する

このステップにおいては以下の3つの対策を検討することになります。

  1. 一括弁済(他の資産の売却、ご親族などの援助を受けることができる方)
  2. 任意売却
  3. 競売

放置しておくと3.の競売の手続きに進んでゆく可能性が高いです。
→競売について
→任意売却について

代位弁済が行われますと、その債権は金融機関などに「不良債権」(返済の見込みが低い債権)として認識され、個人情報記録に事故歴が残ることになります。俗に「ブラックリストにのる」ということです。

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4.「競売開始決定」の予告・通知がきた

危険度は90%です。

裁判所から通知がきます

「競売手続開始決定」の通知とは、金融機関などに代位弁済を行った保証会社などが、裁判所に(担保不動産)競売の申し立てを行ったことをお知らせするものです。

競売が申し立てられると、お住まいなどの不動産には「差押え」の登記がなされ、本格的に競売手続きがすすめられてゆきます。

地域や物件により差はありますが、約6カ月(最近は期間が短くなる傾向にあります)で入札による落札者(不動産を買受ける者)が決まり、強制的にお住まいなどの不動産を引き渡すこととなります。

競売手続きがはじまると、執行官などが来て、現状を調査するため強制的に部屋の写真を撮られます。また、競売物件であることも早い段階で裁判所で公開されるため、きちんとした業者から怪しい業者まで、訪問やダイレクトメールなどさまざまなアプローチがあるため、精神的に参ってしまう方も多いようです。
→競売手続きの流れ

一旦、競売手続きが行われますと、取り下げるためには、保証会社などの債権者の承諾が必要です。しかし、債権者も社内稟議で決定し、費用(予納金、登録免許税など)も支払っており、承諾していただけるかは分かりません。

任意売却などの対策や、見通しなどを説明し、競売よりも多く回収できることを納得していただく必要があります。また、支払済みの予納金の負担などをもとめられることもあります。

ご参考までに、競売の取り下げ期限は、理論上「開札期日=最高値の入札者を確認する日」までです。しかし現実的には、競売手続きがはじまりますと、よい条件を提示しても取下げできないことも多いのです。債権者が承諾しなければできません。
→競売の取り下げ方法と期限

このステップになりますと、競売が申し立てられた物件として情報公開されていることから、悪い業者も含めてさまざまなアプローチが多くなります。このサイトを見ることで、サポートをお願いする専門家の良し悪しの判断をする参考としてください。

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