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滞納後の流れ
(競売開始決定まで)

ローンなどを滞納してしまった場合はどうなるでしょうか?流れを知っていることで、落ち着いて対応できることもあると思います。

ローンの滞納は誰にでも起こりうることであり、恥ずかしいことではありません。ただし「早めの対応」が鉄則ですので、先ずはご自身がどのような状況にあるのかご確認頂ければと思います。

ローン滞納後は大きく4つの段階があります(もっと細かく分けることもできますが)。

1 電話や書面による督促

2 期限の利益喪失

3 代位弁済

4 競売手続開始決定

になります。

全体

各段階

電話や書面による「督促」「催告」

督促や催告にも段階があります。

ローンの引き落とし日に残高不足であった場合などは「うっかり」ということもありますので、比較的やさしめの催促が来ます。

「督促状」「催告書」などタイトルが異なる場合もありますが、内容は「決められた支払額をお支払いください」というものです。3カ月ほどこのような状態が続くことになります。

この段階でのポイントは「無視や放置をせずに誠実に対応する」ことです。むしろ「積極的に相談に乗ってもらう」という姿勢が良いと思います(「無視や放置をせずに誠実に対応する」ことは、どの段階においても共通していますので、頭の片隅においていただくと良いと思います)。

抵当権などの担保が設定されている以上、無視や放置したりして、時間が経てば過ぎ去るということは絶対にありません。心証を悪くしてしまうと、後々の話し合いの際にも悪い影響が出てくる可能性があります。

ただ「そうは言っても、金融機関などに連絡するのはちょっと・・・」という場合もあると思いますので、そういう場合は弊社にお問い合わせください。

「期限の利益喪失」の予告・通知

 

最初の督促状や催告書から3~6カ月が経過しますと少し様子が変わってきます。

これはさすがに「うっかり」ではないと判断され、「期限の利益喪失」を予告する書面が、内容証明郵便(いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって郵便局が証明する制度)によって金融機関から送られてきます。

「期限の利益」とは、借り入れた金銭を「分割払いする権利」のことであり、期限の利益を喪失することは「直ちに、残ったローン全額を一括で返済する」義務が発生することになります。

金融機関としては、お借入れした方が返済不可能と判断するということになります。すみやかにこれまでの滞納分を一括で返済するなどの対応をしないかぎり、次のステージに入ってしまうことになります。ただし、一般的にこれまでローンの返済が難しかった方が、滞納分を一括返済することは難しいと思われます。

ここでのポイントは、金利の高い消費者金融、カードローンなどから借り入れて住宅ローンの返済することは絶対に避けなければならないことです。消費者金融、カードローンなどは金利が高く、返済期間も短いのでさらに返済が大変になり、会社によっては督促が銀行などに比べると厳しいケースが多いです。

「期限の利益」喪失の通知が来たということは、最終の通知(通告)であり、交渉の余地はなくなってしまった状態です。つまり「残ったローン全額を一括で返済」する以外は方法が無いということです。

この書面も無視や放置をしていると、金融機関や保証会社は事務的に競売手続きの準備を始めることになります。

ここでも鉄則通り「早めの対応」が基本ですので、相談だけでも結構ですので弊社にお問い合わせください。

「代位弁済」の予告・通知

住宅ローンの借入をする際に、〇〇保証会社、△△保証協会などと「保証委託契約」を締結し、その保証会社などに連帯保証人になってもらっています(お忘れになっている方も多いと思いますが・・・)。

保証会社などの役割は、借主様が返済できなくなったローンの残り全てを、金融機関に一括して返済(弁済)することです。その保証は借主様ではなく「金融機関に対して」行っているのです。これを「代位弁済」(借主様に代わって銀行などにお金を返すこと)と言います。

ここでの一番のポイントは、住宅ローンなどの債務が無くなる訳ではないということです。保証会社から金融機関に代位弁済されたときには、返済すべき相手が保証会社などに変更になります。少しむずかしい言葉でいうと、債権者(お金を返済してもらう権利を持っている者)が変更になり、返済する相手が変わったということです。

債権が金融機関から保証会社などに移った場合は、残りの債務を一括して返済する必要があり、団体信用生命保険も解除となってしまいます。(保証会社などが直接債権の回収をするのではなく、サービサーという、債権の回収を専門に行っている会社に委託することが一般的です。)

この段階での選択肢は3つにしぼられ1)一括弁済、2)競売、3)任意売却になります。そのまま放置しておくと2)競売の手続きに進んでゆく可能性が高いです。

代位弁済が行われますと、その債権は金融機関などに「不良債権」(返済の見込みが低い債権)として認識され、個人情報記録に事故歴が残ることになります。俗に「ブラックリストにのる」ということです。

ここでも鉄則通り「早めの対応」が基本ですので、相談だけでも結構ですので弊社にお問い合わせください。

「競売手続開始決定」の通知

「競売手続開始決定」の通知とは、金融機関などに代位弁済を行った保証会社などが、裁判所に(担保不動産)競売申立を行ったことをお知らせするものです。

お住まいなどの不動産には「差押え」の登記がなされ、本格的に競売手続きがすすめられてゆきます。

地域や物件により差はありますが、約6カ月(最近は期間が短くなる傾向にあります)で入札による落札者(不動産を買受ける者)が決まり強制的にお住まいなどの不動産を引き渡す必要があります。

競売手続きの過程では、執行官などに強制的に部屋の写真を撮られ公開されたり、競売手続き中であることも早い段階で裁判所で公開されるため、きちんとした業者から怪しい業者まで、直接の訪問やダイレクトメールなどさまざまなアプローチがあるため、精神的に参ってしまう方も多いようです。

債権者としても競売の申立てを行うにも費用(予納金、登録免許税など)が掛かっていますので、この段階まで行くと債権者が競売の取り下げに応じないなど、ご自身の意思で任意売却を行うことがさらに難しくなってきます(債権者によっては、競売取り下げに際して、前記予納金などの費用の支払を要求する場合があります)。

理論上は「開札期日」の前日まで、競売の申し立てを取り下げることは可能ですが、取り下げるかどうかは、競売の申し立てをした債権者次第ですので、確実にできるわけではありません。

任意売却ができる可能性はゼロではありませんが、この段階の対応は特に急がなくてはなりません。先ずは弊社にお問合せいただき、打てる手をご相談させて頂ければと思います。

不動産問題研究所

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