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住宅ローンの罠(ワナ)

「返済負担率」の罠(ワナ)

住宅ローンの返済がむずかしくなる原因の一つとして、そもそも無理な返済計画であったためという理由があげられます。どうしてそのようなことになってしまうのでしょうか?

住宅ローンの借り入れをする場合には、勤務先、勤続年数、年収など様々な条件により判断されます。これは、お借入れをする方の事情よりも、お金を貸し出す金融機関の都合の方が大きいです。

返済負担率とは金融機関が借入額を判断するときの基準の一つで、年間の返済額の編集に対する割合を言います。年収によりその割合は異なりますが、年収が高いほど返済負担率も高くなるのが一般的です。

不動産会社も、金融機関も基準をクリアしていれば仲介手数料や利息収入の観点から、なるべく高い価格の物件をお勧めする理由にもなります。

一方で、ギリギリの返済負担率でローンを組んだ場合、お仕事の都合による収入の減少や、病気、けが、お子様の進学などによる支出の増加によって、状況が大きく変わってしまうことがあります。

例えば年収500万円の方は、年間175万円(月々約14.5万円)までは返済可能と判断されますが、感覚的にいかがでしょうか?

不動産会社などにすすめるられるままに「いくら返せるか?」ではなく「いくら借りれるか?」ばかりで借り入れをしてしまうと、ちょっとの生活上の変化で返済がむずかしくなってしまうことがあります。

年収

返済負担率(例)

400万円未満

30%

400万円以上

35%

「ゆとり(ステップ)ローン」の罠(ワナ)

最近はほとんど見かけなくなりましたが、1993年に住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)が商品化したものです。

最初の5年間は返済額がすくなく、6年目、11年目とだんだんと返済額が上がってゆく仕組みになっています。

当時は終身雇用や高度経済成長がまだまだ一般的であった時代です。1つの会社で一生働き、毎年毎年収入が上がってゆくことが前提となっている制度でした。

国の制度だから、金融機関が判断したから大丈夫だろう!!は全てが正しいわけではありません。住宅、建設、不動産はすそ野が広く、景気にも直接関係してくるため、国としても良かれと思って後押ししたものの、結果として苦しむ方を多くだしてしまったのです。

「ボーナス払い、退職金払い」の罠(ワナ)

毎月の返済額を減らすために、ボーナス払いを併用されている方は多いと思います。

お勤め先の会社でも、月々の給料を下げることは簡単ではないですが、ボーナスとはその名の通り「特別の手当」ですので、長期のローンにおいて返済の前提条件にすることは、冷静に考えてみると無理がある気がいたします。

金融機関にもよりますが、ローンの返済期間は35年、完済時の年齢は80歳になってます。退職金などで全て払い終われば問題ないですが、日本の社会システムも年功序列、終身雇用から大きく変わってきているので、退職される年齢になり問題が表面化することもあると思われます。

また、年金の受給金額も年々減ってきていますので、退職後に返済が一部残った場合、生活資金を圧迫する要因となってくると思われます。

団体信用生命保険に入ったから大丈夫?

ローンを契約する際には「団体信用生命保険」に加入することが条件となることがほとんどです。

団体信用生命保険はローンのご契約者がお亡くなりになった場合や、特約により三大疾病(がん、心筋梗塞、脳卒中)になった場合に、代わりにローンの残額を支払ってもらえる保険です。

ただし、心の病(うつ病など)になった場合はいかがでしょうか?現時点でそこまでカバーしている団体信用生命保険はないと思われます。

病気やけがなどによる収入の減少、支出の増加が、ローンの返済をむずかしくする一因ともなります。

不動産問題研究所

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