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不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方へ情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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オンラインでのご相談も可能です  

03-5362-1628

住宅ローンの4つの盲点

住宅ローンの盲点

住宅ローンには4つの盲点があります

不動産会社や建設会社が言ってくれない住宅ローンの4つの盲点があります。

  1. 返済負担率の盲点
  2. ゆとりローン、ステップローンの盲点
  3. ボーナス払い、退職金払いの盲点
  4. 団体信用生命保険の盲点

不動産会社や建設会社の主な仕事は、自社で建築、リフォーム、所有する不動産を販売、仲介したりすることです。その不動産会社などを通じて住宅ローンをお申込みされた方も多いと思います。

しかし不動産会社などが、お客様の状況に合わせた返済計画を考えることはできません。

  • 長期(20年、35年など)の見通しを立てることができないから
  • 住宅ローンの審査の可否が売上や利益に直結するから

まず、20年から35年の長期的な見通しを立てて提案することは不可能です。この間に経済状態が変わってゆく方が普通です。→滞納となってしまう理由

また、住宅ローンの審査が通るか通らないかが、売上や利益に直結するのであれば、不動産会社などがローンの審査を多少無理してでも通す傾向となってしまいます。

ご参考)金融機関から見た住宅ローン事業
金融機関などの住宅ローンを貸し出す側から見た住宅ローンのは、収益が安定しており、安全性が高い事業といえます。

  • 住宅ローンは優先して返済しようという気持ちが強い
  • 滞納が発生しても保証会社から回収可能

1つ目は、住宅ローンの借り入れをした方は、その他の出費をおさえてでも、住宅ローンを優先して返済をする傾向が高いことです。ご家族のために手に入れたお住いを、やすやすと手放そうとする方は少ないと思われます。

2つ目は、滞納が発生し返済ができない状態となったら、金融機関に保証会社が全ての残った債務を支払ういます。つまり安全性が高いということです。住宅ローンを借りるときに「保証委託契約」などをしたと思いますが、保証されているのは借入人ご本人ではなく、実は金融機関です。補足すると保証料は借り入れた方が支払っています。

1.返済負担率の盲点

返済負担率

返済額/年収の割合です

住宅ローンの返済がむずかしくなる原因の一つとして、そもそも返済計画に無理があったという理由があげられます。どうしてそのようなことになってしまうのでしょうか?

住宅ローンの借り入れをする場合には、勤務先、勤続年数、年収など様々な審査があります。これは、お金を借りる方の事情よりも、お金を貸し出す金融機関の事情です。

返済負担率とは金融機関が借入額を判断するときの基準の一つです。年収に対する年間の返済額の割合を言います。例えば年収が500万円の方が年間150万円の返済の場合は、返済負担率は30%となります。また年収が高いほど、基準となる返済負担率も高くなるのが一般的です。

不動産会社も、金融機関も基準をクリアしていれば売上、利益、利息収入の観点から、なるべく高い価格の物件をおすすめできることになります。

しかしギリギリの返済負担率でローンを組んだ場合、お仕事の都合による収入の減少や、病気、入院、お子様の進学などによる支出の増加などの、ちょっとした状況の変化によって、返済がむずかしくなってしまうことも考えられます。本来は「いくら借りれるか?」ではなく「いくらなら返せるか?」と考えて借入をすることが理想です。
→滞納となってしまう理由

返済負担率の例

年収 返済負担率の上限 参考
400万円未満 30% 年収350万円の場合、105万/年(8.75万円/月)
400万円以上 35% 年収600万円の場合、210万/年(17.5万円/月)

2.ゆとりローンステップローンの盲点

ゆとりローン、ステップローン

年々、返済額がアップします

借り入れた当初の5年間は返済額が少なく(ゆとり)、返済額が6年目、11年目とだんだんと増えてゆく(ステップ)タイプの商品です。

近年はほとんど見かけなくなりましたが、1993年に住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)が商品化したもので、多くの方が利用していました。

当時は年功序列終身雇用という雇用慣行がまだ一般的な時代でした。つまり大学などを卒業して就職した会社で、定年まで働き、年齢を重ねるごとに給料も上がってゆくということが多かったのです。多くの方が転職もなく、給料も順調に上がってゆくのであれば、良い商品ということが言えます。

しかし、1990年代の初頭といえば、いわゆるバブル経済が崩壊した時期です。これまでの日本的な雇用慣行も変化してゆきました。政府、国民そして金融機関もうまく軌道修正することができなかったのか、ゆとり(ステップ)ローンは2000年まで商品として供給されておりました。

雇用や収入が不安定になった一方で、だんだんと返済額が上がってゆくローン返済額のミスマッチのために、多くの滞納者破産者がでてしまう結果となってしまいました。

3.ボーナス払い退職金払いの盲点

ボーナス払い

ボーナスは変動が大きいです

「ボーナス払い」とは、毎月の返済額を少なくするために、ボーナス月に多めに返済する方法をいいます。

一般的にボーナスとは、会社の業績がよかったり、ご自身の実績が評価されたときに、通常の給料とは別に支払われるものです。裏をかえしますと、会社の業績や、ご自身の評価が下がったときには減ることもあります。つまり20年~35年という期間で考えたとき、上がったり下がったりするボーナスは不安定なのです。

「退職金払い」とは、残ったローンを退職金で支払うことをいいます。

金融機関にもよりますが、ローンの返済期間は35年、完済時の年齢は80歳に設定されていることが多く、60歳や65歳などで退職されたときに、ローンがまだ多く残っている方もいるいらっしゃいます。

退職金がきちんと支払われて、残ったローンを返済出来れば問題ありませんが、日本的な雇用慣行もおおきく変わってきておりますので、退職金が十分に支払われないなど、十分に考えられます。この時期に経済的な問題を抱えてしまう可能性も多くなってきました。

今後、年金の受給金額も年々減ってゆくので、退職後に返済が一部残っている場合、生活資金を圧迫する要因となってくると思われます。

4.団体信用生命保険の盲点

団体信用生命保険

どういった特約が付いているかが大切です

ローンを契約する際には「団体信用生命保険」に加入することが条件となることがほとんどです。

団体信用生命保険はローンのご契約者が死亡した場合や、特約により三大疾病(がん、心筋梗塞、脳卒中)になった場合に、代わりにローンの残額を支払ってもらえる保険です。

ただし、心の病(うつ病など)になった場合、そこまでカバーしている特約はまだ少ないのです。

また保険の対象とならない、病気やけがなどによる収入の減少、入院費用などの支出の増加が、ローンの返済をむずかしくする一因ともなります。