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不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
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交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
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営業
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定休
土日祝

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3.競売について

競売は不動産のオークションのことです

競売(けいばい)という言葉は、お聞きになったことがありますでしょうか?簡単にいいますと、裁判所(国)がおこなう不動産のオークションのことです。

金融機関などから住宅ローンなどでお金を借りるときには、抵当権などの担保が付くことになります。お住い自体が借金のカタになっているということです。

抵当権は簡単にいうと以下の特徴があります。

  • 競売によって不動産を売却する
  • 売却代金から元本と利息(一部)を回収する

住宅ローンの返済を約束通りにできないと、裁判所(国)によって強制的に競売されてしまうということです。法律によってこのように決められていますので、何もしなければほぼ100パーセント競売となりお住いを失うことになります。

競売の制度が問題ではありません。この制度があるからこそ、お住いを買いたいときに、金融機関も住宅ローンを貸し出し、経済も活性化するのです。

それよりも、競売の制度の基本をおさえたうえで、よりよい対策を考えてゆくことが大切です。競売となってしまう理由、デメリット、手続きの流れ、取り下げ方法とその期限、データなどをわかりやすく解説します。ご興味があるところをクリックいただきご覧ください。

目次

競売となってしまうには、6つの理由があります。

  1. 債権者などの合意がとれなかった
  2. どうしたよいか分からず放置してしまった
  3. 信頼できる会社が見つからなかった
  4. 正しいアドバイスがなかった
  5. 不動産会社に相談したが時間切れとなってしまった
  6. どうでもよくなってしまった
 
さまざまなご事情により、住宅ローンなどの返済がむずかしくなり、結果として競売となってしまうことは、仕方がありません。しかし、上記の理由のなかで、1.以外はご自身がどのように対応するかにかかっているかによります。
 
なんらかの対策をとることで、負担を減らすことができるのであれば、そういった方法を選択していただいた方が良いと思います。
→競売となってしまう理由

3.2.競売のデメリット

競売のデメリットは7つあります。何もしないで放っておけば競売となりますので、その前に何らかの対策をすることを考えましょう。ここでは任意売却と比較した場合のデメリットを分かりやすく解説いたします。

  1. 市場価格より低い金額でしか売却できないことが多い
  2. 競売の後に残った債務の交渉むずかしい
  3. 引越費用などの生活資金はでない
  4. 転居のタイミングを自分で決められない
  5. 知人・周囲の方に競売となったことが知れる可能性が高い
  6. 連帯保証人に迷惑をかける可能性が高い
  7. 精神的ダメージが大きい

競売の唯一のメリットは、ご自身が何もしなくて良いことです。しかし、専門家などのサポートを受け、ご自身の負担を軽しながら、対策することもできます。
→競売のデメリット

3-3.競売手続きの流れ

競売では「契約」ではなく「手続き」といいます。

通常の不動産取引においては「契約」です。売主と買主がお互いの条件に納得して進めます。お互いに断る自由もあります。

競売においては「手続き」です。法律で決められたとおりに進んでゆき、断る自由はありません。最近は競売の制度が整備されており、手続きにかかる時間も短くなる傾向にあります。

競売制度が整備され、時間が短くなることは、国全体のシステムとしては好ましいことですが、滞納してしまった方にとっては、余裕がなくなってしまうことを意味します。

専門的で分かり難い言葉も出てきますので、サラッと見ていただければと思います。
→競売手続きの流れ

3-4.競売の取り下げ方法期限

競売をご自身で取り下げることはできません。競売の申し立てをした債権者などに、取り下げをお願いをすることになります。

競売の取り下げるためには、債権者から以下のことを要求されるのが一般的です。

  • 債務の「全部」を返済すること
  • 債務の「一部」を返済すること

債権者は競売申し立てをするときに、予納金などの費用が発生し、社内稟議などでも競売で処理することを決めてしまっているため、取り下げるとなるとそれなりにハードルが高いのです。

しかし、住宅ローンを滞納している状態で、このようなことができる方は多くはありません。どなたかの助けを借りるなどして、債務の全部または一部を返済するか、他の対策を検討する必要があります。

競売の取り下げができない場合は、並行して任意売却の処理をするなどの方法があります。この場合は、明確なタイムリミットがありますので、急いで行う必要があります。
→競売の取り下げ方法と期限

3-5.競売のデータ

競売の件数は、個別の事情もありますが、その時々の景気や経済政策によるところも大きいです。

競売と任意売却の件数は比例する傾向にあります。任意売却の件数を把握することはできませんが、競売の件数を知っておくことで、その傾向を知ることは可能です。
→競売のデータ