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競売とは?

競売とはなにか?

競売は「けいばい」と読みます。簡単にいうと裁判所を通じた不動産のオークションです。

「強制競売」と「不動産担保競売」に分けることができますが、いずれも民事執行法に基づく、裁判所(国)が関与した不動産の売買の手続きです。

任意売却と関係するのはほとんどが「担保不動産競売」になります。

お住まいなどの不動産を購入する際に、ローンの借り入れをする場合など、金融機関などのお金を貸す人は、その不動産に担保を設定することが一般的です。担保を設定する方法は不動産に「抵当権(または根抵当権)」を設定して、返済が遅れるなど契約に違反した場合に、その不動産を売却して貸したお金(債権)の全部または一部を回収できるようにします。その「抵当権」に基づいて、裁判所を通じた不動産のオークションによる売却の代価により、債権を回収する手続きが「担保不動産競売」ということになります。

競売の特徴

競売は民事執行法という法律に基づいた不動産の売却手続きですが、ローンの返済にお困りになった方が押さえておくべき基本事項を以下にまとめてみました。

契約ではなく「手続き」である

あまり大きな違いに聞こえないかもしれませんが、「契約」とは「当事者の合意」によって成立するのに対して、ここでいう「手続き」とは、合意していなくても、つまり納得していなくても物事が進んでゆくということです。例えば、決められた時期を過ぎてお住まいにとどまっていると「不法占拠」とみなされ、強制的に退去させられる場合もあります。

任意売却による売買の場合は「契約」ですので、当事者である債務者(不動産の所有者、ローンの借入人)のご意向も反映させることが可能です。

ただし、債権者などのその他の当事者の合意が必要になりますので、その点を考慮して交渉をすすめることになります。

売却価格が「低く」設定されやすい

競売の価格は市場価格の60~70%となることが多いです。そして不動産所有者の意向に反して強制的に売却されることがほとんどです。

また一般の取引とは異なり、不動産に対する保証がないこと(国、裁判所は不動産に関する一切責任を持ちません)、情報開示が不十分であることなどが、価格が低くなる要因と考えられます。

具体的には以下の内容です。

・不動産の室内の内覧が原則として認められていない

・修理や補修は落札者の負担で行う必要がある

・立退きの交渉は落札者が行う必要がある

・住宅ローンなどの借入が難しいため、とりあえず全額現金が必要になる

・瑕疵担保責任や損害賠償責任などを問えない

競売は以前に比べると整備されてきていますが、一般の消費者が参加しづらく、リスクを自分で判断できる不動産会社等のプロなどにに参加者(入札する者)が限定されるため、マーケットが小さく、その分価格も市場価格に対して低くなる傾向にあります。

任意売却の場合も、前述した内容と重なるデメリットも一部ありますが、購入検討者に対してリスクなどをきちんと説明し、ご納得いただいたうえで、進めてゆくことが可能です。

プライバシーが守られない

債権者などから、競売の申し立てを受け、手続きが進んでゆくと不思議なことに色々な業者が家を訪ねてくることになります。それでは、これらの業者はどこで入手したのでしょうか?

特徴1でお伝えしました通り、競売は法律で定められた「手続き」ですが、競売の申し立ての内容を開示する制度があり、その情報をもとにして何らかのアプローチを掛けてくる業者がたくさんいます。この情報入手自体は合法的な方法です。

ただし、この情報入手後の対応は、良心的で真面目な業者がいる一方で、弱みに付け込む業者も多く、被害が大きくなってしまうケースもあるようです。

任意売却の場合も、全国の不動産会社に対して広く情報を公開しますが、所有者が経済的に困っていることまでは開示する必要はありません。基本的には通常の不動産取引と何ら変わりません。

誰でも見ることが可能です

情報開示のタイミング

情報開示の主旨

配当要求周期の公告

申立債権者「以外」の 債権者に対して、債権の申出・配当要求を申し出る期限を公に告げる(公告)するものです。誰でも裁判所で閲覧できます。この情報を有料で専門に配信している会社もあります。

期間入札決定通知後の物件の公開

不動産を売却し、債権者に配当することが競売の目的です。現在は裁判所が運営する「BIT不動産競売物件情報サイト」に室内、外観などの写真も含めてさまざまな情報が掲載されることになります。

競売の取り下げができる場合は?

申し立てをした債権者から競売を取り下げてもらうには、基本的に2つの方法しかありません。

  • 1
    債権者に対して、残った債務を「全部」返済する
  • 2
    債権者と話合い、残った債務を「一部」返済する

1のパターンはそもそも競売手続となった経緯をかんがえると、本人以外の第三者(親族、知人など)が返済することとなります。助けていただける場合は良いですが、ほとんどの方がむずかしいのではないでしょうか?

2のパターンは、一般市場で売却しその売却代金を残債の一部返済することを条件に、競売を取り下げてもらうこと、つまり任意売却のことです。

任意売却の場合、競売とくらべて、高く売却できる可能性がある、短期間で売却できる可能性がある、など債権者(金融機関、保証会社など)にとってもメリットがあります。残債務の返済条件などに柔軟な対応をしてもらえることもあります。

競売手続きの申し立てを取り下げることができるのは、申し立てをした債権者本人のみです。債権者が執行裁判所に対して、執行停止文書を提出し、許可が得られると取下げになりますが、既に申立て時に費用が発生しているため、任意売却の成立の可能性が高いことが必要になります。

競売申立に関わる費用は、切手代、印紙代のほか物件の調査費用に充当されるので、時間が経過するほど、取り下げは難しくなります。

競売の手続きに入ってしまった場合の取り下げは、時間との勝負になります。

競売の取り下げのリミットは?

競売申立ての取り下げのタイムリミットは、極論ですが落札者(買受人)が代金を納付するまで可能です。また、落札者が決まっていない開札期日(入札書を開封する日)の前日までは、債権者の意思で取り下げることが可能です。

しかしこれは理論上のことであり、金融機関や保証会社などの債権者は一般的に会社組織で、意思決定に稟議の手続きなど、一定の時間が必要であることを考えると「なるべく早く」の対応が大切だと考えております。

また、一旦競売手続きに入ってしまった場合は、競売手続は継続したまま、並行して任意売却を行うケースも見られます。債権者としては、競売と任意売却のどちらが多く回収できるかを見極めようとします。

知識として、競売取り下げのリミットを知っておくことは良いですが、競売手続きに入ってしまうと「面倒だから」という、ただそれだけの理由だけで、取り下げてもらえないこともあり、ともかく債権者と早めに交渉して行くことが、何よりも大切になります。

競売データ

「担保不動産競売」の推移を見てみます。

事件数(競売手続になった件数)は平成12年の82,879件から平成28年度の20,779件へと減少し、この間で総数が25%となったことになります。このことは、金融機関の姿勢や景気の上り下がりも影響しているといえると思いますが、任意売却の手法が徐々に浸透してきており、競売手続きに入る前に当事者の合意で処理される割合が増えてきたのではないかと考えられます。

取下げ件数は、事件数に対して約20%で推移しており、ほぼ毎年同じ結果となっております。一旦競売手続きに入ってしまうと、申請を取り下げたうえで、任意売却などをしようとしても、簡単ではないとの結果と考えられます。

担保不動産競売の推移(出典:裁判所司法統計

「強制競売」の推移を見てみます。ケースとして当てはまる方は少ないと思われますので、こちらはご参考程度にご覧いただければと思います。

事件数(競売手続になった件数)は平成12年の12,685件から平成28年度の4,635件へと減少し、この間で総数が37%となったことになります。担保不動産競売の場合と同様に、金融機関の姿勢や景気の上り下がりも影響しているといえますが、任意売却の手法が徐々に浸透してきており、競売手続きに入る前に当事者の合意で処理される割合が増えてきたのではないかと考えられます。

取下げ件数は、事件数に対して約50%で推移しており、ほぼ毎年同じ結果となっております。担保不動産競売に比べると、30%ほど多い結果となっておりますが、担保価値の問題や、競売手続によっても売却できない不動産である可能性が考えられます。

「強制競売」の推移(出典:裁判所司法統計

なぜ競売になってしまうのか?

これまで見てきました通り、大変なことが多いのに、なぜ競売になってしまうのでしょうか?考えられる理由は以下の通りです。

  • どうしたらよいか分からなかった
  • 信頼できる業者が分からなかった
  • 周りに信用できるひとがいなかった
  • 不動産会社に断られた
  • どうでもよくなった
  • 債権者の了承が得られなかった

債権者の了承が得られなかった場合以外は、それなりの対策を打っていないようです。

普段は合理的に物事を考えることができる人でも、問題を抱えていると、その人にしかわからない悩みや苦しみがあると思います。またお金のこととなると、むしろ身近な人には相談しづらいこともあると思います。

任意売却という方法は「魔法」ではありません。また「唯一」の解決策でもありません。ただし、早めに相談することで取りうる「選択肢」が多くなります。

不動産問題研究所

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