東京、新宿で任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

本HPではローン返済にお困りの方に「任意売却」の情報をご提供しております。

免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711
住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

お気軽にお問合せください  

03-5362-1628

競売とは?

競売とはなにか?

競売は「けいばい」と読みます。簡単にいうと裁判所を通じた不動産のオークションです。

「強制競売」と「不動産担保競売」に分けることができますが、いずれも民事執行法に基づく、裁判所(国)が関与した不動産の売買の手続きです。

任意売却と関係するのはほとんどが「担保不動産競売」になります。

お住まいなどの不動産を購入する際に、ローンの借り入れをする場合など、金融機関などのお金を貸す人は、その不動産に担保を設定することが一般的です。担保を設定する方法は不動産に「抵当権(または根抵当権)」を設定して、返済が遅れるなど契約に違反した場合に、その不動産を売却して貸したお金(債権)の全部または一部を回収できるようにします。その「抵当権」に基づいて、裁判所を通じた不動産のオークションによる売却の代価により、債権を回収する手続きが「担保不動産競売」ということになります。

インターネットによりプロの業者でなくても、個人でも簡単に競売情報にアクセスになったことで大きく普及してきました。

競売の3つの特徴

競売は民事執行法という法律に基づいた不動産の売却手続きですが、ローンの返済にお困りになった方が押さえておくべき基本事項を以下にまとめてみました。

契約ではなく「手続き」

淡々と進んでゆきます

あまり大きな違いに聞こえないかもしれませんが、「契約」とは「当事者の合意」によって成立するのに対して、ここでいう「手続き」とは、合意していなくても、つまり納得していなくても物事が進んでゆくということです。例えば、決められた時期を過ぎてお住まいにとどまっていると「不法占拠」とみなされ、強制的に退去させられる場合もあります。

任意売却による売買の場合は「契約」ですので、当事者である債務者(不動産の所有者、ローンの借入人)のご意向も反映させることが可能です。

ただし、債権者などのその他の当事者の合意が必要になりますので、その点を考慮して交渉をすすめることになります。

価格が「低く」設定

市場価格の60~70%

競売の価格は市場価格の60~70%となることが多いです。そして不動産所有者の意向に反して強制的に売却されることがほとんどです。

また一般の取引とは異なり、不動産に対する保証がないこと(国、裁判所は不動産に関する一切責任を持ちません)、情報開示が不十分であることなどが、価格が低くなる要因と考えられます。

具体的には以下の内容です。

・不動産の室内の内覧が原則として認められていない

・修理や補修は落札者の負担で行う必要がある

・立退きの交渉は落札者が行う必要がある

・住宅ローンなどの借入が難しいため、とりあえず全額現金が必要になる

・瑕疵担保責任や損害賠償責任などを問えない

競売は以前に比べると整備されてきていますが、一般の消費者が参加しづらく、リスクを自分で判断できる不動産会社等のプロなどにに参加者(入札する者)が限定されるため、マーケットが小さく、その分価格も市場価格に対して低くなる傾向にあります。

任意売却の場合も、前述した内容と重なるデメリットも一部ありますが、購入検討者に対してリスクなどをきちんと説明し、ご納得いただいたうえで、進めてゆくことが可能です。

「プライバシー」が守られない

近隣、知人に知られる可能性あり

債権者などから、競売の申し立てを受け、手続きが進んでゆくと不思議なことに色々な業者が家を訪ねてくることになります。それでは、これらの業者はどこで入手したのでしょうか?

特徴1でお伝えしました通り、競売は法律で定められた「手続き」ですが、競売の申し立ての内容を開示する制度があり、その情報をもとにして何らかのアプローチを掛けてくる業者がたくさんいます。この情報入手自体は合法的な方法です。

ただし、この情報入手後の対応は、良心的で真面目な業者がいる一方で、弱みに付け込む業者も多く、被害が大きくなってしまうケースもあるようです。

任意売却の場合も、全国の不動産会社に対して広く情報を公開しますが、所有者が経済的に困っていることまでは開示する必要はありません。基本的には通常の不動産取引と何ら変わりません。

配当要求終期の公告

申立債権者「以外」の 債権者に対して、債権の申出・配当要求を申し出る期限を公に告げる(公告)するものです。誰でも裁判所で閲覧できます。この情報を有料で専門に配信している会社もあります。

期間入札決定通知後の情報公開

不動産を売却し、債権者に配当することが競売の目的です。現在は裁判所が運営するBIT不動産競売物件情報サイトに室内、外観などの写真も含めてさまざまな情報が掲載されることになります。

なぜ競売になってしまうのか?

これまで見てきました通り、大変なことが多いのに、なぜ競売になってしまうのでしょうか?考えられる理由は以下の通りです。

  • どうしたらよいか分からなかった
  • 信頼できる業者が分からなかった
  • 周りに信用できる人がいなかった
  • 不動産会社に断られた
  • どうでもよくなった
  • 債権者の了承が得られなかった

債権者の了承が得られなかった場合以外は、それなりの対策を打っていないようです。

普段は合理的に物事を考えることができる人でも、問題を抱えていると、その人にしかわからない悩みや苦しみがあると思います。またお金のこととなると、むしろ身近な人には相談しづらいこともあると思います。

任意売却という方法は「魔法」ではありません。また「唯一」の解決策でもありません。ただし、早めに相談することで取りうる「選択肢」が多くなります。