東京、新宿で住宅ローン滞納任意売却のご相談なら

不動産問題研究所

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免許
宅地建物取引業:東京都知事(2)96711

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住所
東京都新宿区新宿二丁目13番10号
武蔵野ビル5階(5号室)
交通
新宿三丁目駅 徒歩3分
新宿御苑駅  徒歩5分
営業
10;00~18:00
定休
土日祝

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03-5362-1628

2.任意売却について

任意売却はローン滞納の対策です

任意売却とは、文字通りに解釈すれば「任意=その人の意思に任せること」「売却=売る」ことですので、通常の売却と何ら変わらないことになります。

あえて「任意売却」という場合は、売却時に以下のような状態になることをいいます。

  1. 抵当権などの担保が付いている
  2. ローンの残債が売却金額より大きい
  3. ローンの残債を全額返済ができない
  4. 全額返済されないで担保を抹消する
  5. 一般市場で不動産を売却する

本来、ローンが全額返済されなければ債権者は担保権を抹消しません。このようなイレギュラーな取引を行うためには、以下の人たちと利害の調整しなければなりません。

  • 債権者(金融機関、保証会社など)
  • 役所
  • 連帯債務者、連帯保証人
  • 不動産の共有者
  • マンションの管理組合

つまり、任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったときに、いろいろな利害関係者と調整し、一般市場で不動産を売却することです。

任意売却について、詳しく解説いたします

予想できないことが起こります

住宅ローンを滞納してしまったときの対策として「リスケジュール」「他の資産の売却」「親族等からの援助」「リースバック」などがあります。
→滞納したときの対策

滞納している期間、金額などによって、できる対策や条件も変わります。今後の生活にダメージの少ない対策を優先して検討することになりますが、現実的な対策の一つとして「任意売却」という方法があります。

以下概要を記載いたしますのでご確認ください。詳細は各項目のページで詳細を解説しております。

任意売却では一般市場で不動産を売却することになりますが、通常の不動産取引とくらべると4つの特徴があります。

  1. 売出価格の決定に債権者の承諾が必要
  2. 複数の担保が設定されているとき、事前調整が必要
  3. 売却代金から一部の諸費用が差し引かれる慣例がある
  4. 売却後に債務が残る

通常の取引で不動産会社に売却を依頼したとき、仲介の依頼を獲得すべく、市場価格よりやや高めの査定を提示することはよくあります。高い価格では売れないとも言い切れませんし、多少時間が掛かってもよいのであれば、大目に見ることもできます。

任意売却のときの価格査定は、希望的観測はNGです。限られた時間の中で、利害関係者との調整もしなければいけません。また売出価格を改定するときにはその都度債権者の承諾が必要です。債権者が複数の場合には余計に時間が掛かることもあります。

任意売却と通常取引との違いを理解してすすめることが大切です。
→任意売却の特徴

任意売却には5つのメリットがあります。以下にあげたものは、裁判所(国)の競売と比べたときのメリットです。利害関係者や買主との関係もあるので、絶対ということではありませんのでご了承ください。

  1. 高く売れる
  2. 短期間で売れる
  3. 転居費用などを受取れる
  4. 残債が少なくなる
  5. プライバシーが守られる

デメリットはご自身が主体的に決めてゆかなければならないことです。競売は何もしなくても、決められたとおりに手続きがすすんでゆきます。しかし、専門家などのサポートを受けることで、ご自身の負担を軽くすることは可能です。
→任意売却のメリット・デメリット

任意売却はいつでもできるわけではありません。任意売却ができない7つの理由があります。

  1. 債権者の同意が得られない
  2. 共有者の同意が得られない
  3. 保証人の同意が得られない
  4. 税金の滞納が多い
  5. 所有者の意思が確認できない
  6. 物件に問題がある
  7. 競売手続きが開始されている

住宅ローンの滞納のときのの現実的な対策の一つです。しかし出来ない場合があることもご理解ください。時間の経過とともに難易度が高くなってしまいますので、なるべく早くご検討することが大切です。→任意売却ができない理由

任意売却が成立する前後に考えなければいけないことは3つあります。

  1. 新居さがし
  2. 引越
  3. 残ったローンの返済

任意売却で不動産を売却しますので、新しいお住いを探し、引越することになります。売却代金の一部から引越費用などを受け取ることがむずかしくなっているため、任意売却の検討をはじめたら、次の生活のことも頭に入れて、必要な費用を計画的に貯めることも大切です。

また、任意売却ではローンを全額返済できません。つまりローンが一部残ります。この頃には、サービサーというローン回収の専門会社が債権者となっています。今後の返済に関して話し合い、現実的な返済額で承諾されることも多いのです。

承諾された返済額をきちんと返済し続けていると、ある時点で「債権を買い取りませんか?」といわれることがあります。債権を買い取ることで初めてこれまでの住宅ローンから完全に開放されることになります。→任意売却のあとはどうなるか?

任意売却の取引においては、売却代金から一部の費用を差引く(控除する)ことが慣例として行われています。

  1. 抵当権の抹消承諾料
  2. 登記費用、司法書士手数料
  3. 税金などの差押え登記の抹消承諾料
  4. マンションの管理費・修繕積立金の滞納分
  5. 仲介手数料
  6. 転居費用等(原則は認められません。)

つまり、以上のような費用を、手元資金で準備しなくて良いということです。この制度をうまく利用して、再スタートに必要な生活資金などを確保することもできるのです。任意売却をご検討のときにはこのことを頭に入れて、支払の優先順位を決めることも大切です。

債権者は任意売却の成立に協力してできるだけ多く回収したい考えがあります。経済的に苦しいからこそ、任意売却になってしまうので、取引成立に必要な最低限の諸費用を、売却代金から差し引く慣行となっているものと思われます。
→売却代金から控除できる費用

任意売却をすすめる場合には、住宅ローンの返済表などの情報や、他の借入や、税金の滞納などがある場合など、状況に応じて準備するものが変わってきます。

特に税金の滞納は要注意です。税金の滞納がある場合、任意売却などの取引があることが知れると、役所はすかさず差押え登記をすることがあります。所有者が変わると差押えができなくなるからです。結果としてうまく進まなくなってしまうことも考えられます。

専門家にご相談する場合には、特に借入に関することと、税金の滞納に関することの情報は正確にお伝えいただくことが大切になります。
→準備するもの

任意売却の基本パターンは同じです。先ずはこの基本をおさえて頂きたいので代表的な事例を3つご確認いただきます。

  • もっとも一般的な事例
  • マンション(区分所有建物)の事例
  • 税金の滞納により差押え登記がされている事例

個人の事情を考えると、無数のパターンが考えられます。専門家などにご相談されるときには、そういった個人的なご事情もできるかぎりお話ししたほうがよいと思われます。
→任意売却の事例

リースバックとは、不動産を売却して、同じ不動産を賃借(賃料を支払って借りること)して住み続けることを言います。正式には「セール・アンド・リースバック」といいますが、リースバックと略して言っております。

リースバックは、任意売却の場合だけではなく、企業が自社ビルを第三者や別会社に売却した後に、賃借して事務所として使い続けたり、個人でも老後資金のためなどに活用されたりします。

 
不動産をだれに購入してもらうかによって、2つのパターンがあります。そしてそれぞれ、越えなければいけないハードルがございます。
  • 親族などに売却する場合
  • 第三者に売却する場合

親族などが買主となるときは、ローンの借り入れがややむずかしいです。金融機関がローンの貸し出しに消極的だからです。よって自己資金が十分に用意できないときは、リースバックが検討できない可能性があります。

第三者が買主となるときは、一般的に投資を目的として購入するプロか不動産会社です。売買価格の合意がとりづらく、賃料も思ったほど安くならないことがあります。
→リースバックとは?